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十二种可导致商品房买卖合同无效、撤销、解除的情形/党世强

作者:法律资料网 时间:2024-06-26 10:05:10  浏览:8003   来源:法律资料网
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十二种可导致商品房买卖合同无效、撤销、解除的情形

党世强


  徐女士与某房产公司签订了一份商品房买卖合同。但后来却被告知该房产已卖给第三人胡某了。经过了解才知道,该公司总经理钱某见该楼盘房价每平方米涨了1300多元,就利用职务之便将该房产又卖给其妻弟胡某,并在徐女士发现之前将该房产交付给胡某使用并办理了产权证。徐女士与房产公司交涉多次,均无结果。徐女士问现在该怎么办?

  对徐女士的这个纠纷本人认为有两种解决方式:一种方式是根据《高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》)第十条的规定,向法院申请确认房产公司与胡某订立的房屋买卖合同无效,并要求房产公司继续履行与其订立的商品房买卖合同;第二种方式是根据《解释》第八条的规定,请求解除徐女士与房产公司的房屋买卖合同,并要求房产公司返还购房款并支付相应利息、赔偿损失,同时可要求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

  类似于徐女士的这种购房纠纷在2003年6月1日生效实施的《解释》中均有所规定。该《解释》除规定了上述两种应认定合同无效或解除合同的情形之外,还在该《解释》第八、九、十二、十三、十四、十五、十九、二十三条规定了另外十种依法可请求确认合同无效、撤销或解除的具体情形。笔者根据该解释的规定,对这十种确认合同无效、依法撤销或解除的具体情形作一概括性介绍,希望能对广大购房者有所帮助。

  1.商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人,导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同,并要求房产公司返还购房款并支付相应利息、赔偿损失。

  2.出卖人订立商品房买卖合同时,故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明的,买受人可根据《中华人民共和国合同法》第52条的规定,以违反法律、行政法规的强制性规定为由,向法院申请确认该合同无效,并要求房产公司返还购房款并支付相应利息、赔偿损失。

  3.出卖人订立商品房买卖合同时,故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实,买受人可根据我国合同法的规定,向法院申请确认该合同无效或撤销该合同,并要求房产公司返还购房款并支付相应利息、赔偿损失。

  4.出卖人订立商品房买卖合同时,故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房子的事实,买受人可根据我国合同法的规定,向法院申请确认该合同无效或撤销该合同,并要求房产公司返还购房款并支付相应利息、赔偿损失。

来源:(http://blog.sina.com.cn/s/blog_686f8acb0100jptm.html) - 十二种可导致商品房买卖合同无效、撤销、解除的情形_党律师_新浪博客
  上述四种情形,买受人还可同时要求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

  5.因房屋主体结构质量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主体结构质量经核验确属不合格,买受人有权请求解除合同和赔偿损失。

  6.因房屋质量问题严重影响正常居住使用,买受人有权请求解除合同和赔偿损失。

  7.出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符,其面积误差比绝对值超同3%,买受人有权请求解除合同、返还购房款并支付利息,但合同中另有约定的除外。

  8.出卖人迟延交付房屋,经催告后在三个月的合理期限内仍未履行的,买受人有权请求解除合同,但合同中另有约定的除外。

  9.商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第33条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年,由于出卖人的原因,导致买受人无法办理房屋所有权登记,买受人有权请求解除合同和赔偿损失。

  10.商品房买卖合同约定,买受人以担保贷款方式付款,因出卖人的原因或不可归责于买卖双方的事由而未能订立商品房担保贷款合同,并导致商品房买卖合同不能继续履行的,买受人有权请求解除合同并要求赔偿损失或者由出卖人返还购房款及支付利息或返还定金。

  从上述分析可以看出,该《解释》的突出特点是强调对房屋买受人的保护,其中规定的12种商品房买卖合同无效、撤销、解除的具体情形,对于有力的维护消费者合法权益及我国人民法院对此类纠纷正确、及时的审理有着十分重要的意义。

  当然,对于商品房买卖合同的无效、解除及撤销,除了直接适用上述规定之外,还可以适用我国合同法及房地产方面法律、法规的相关规定,而不能局限于《解释》中的这12种具体情形。


山东琴岛律师事务所 党世强律师:13791987812


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试点地区外资银行结汇、售汇及付汇业务实施细则

国家外汇管理局


试点地区外资银行结汇、售汇及付汇业务实施细则
1996年3月1日,国家外汇管理局

第一章 总 则
第一条 为了完善结汇、售汇制度,规范外资银行结汇、售汇及付汇行为,根据《中华人民共和国外资金融机构管理条例》和《试点地区结汇、售汇及付汇管理规定》,制定本实施细则。
第二条 本实施细则所称外资银行系指经中国人民银行批准、由国家外汇管理局核发《经营外汇业务许可证》的在中国境内的外国资本的银行、外国银行分行和中外合资银行。
第三条 本实施细则所称结售汇人民币专用帐户系指外资银行在中国人民银行当地分支行开立的办理结汇、售汇业务所使用的人民币专用帐户。
第四条 外资银行只能办理外商投资企业的结汇、售汇及付汇业务、非外商投资企业贷款项下的结算业务和国家外汇管理局批准的其他结汇、售汇及付汇业务,并执行《试点地区结汇、售汇及付汇管理规定》的各项有关规定。

第二章 结售汇人民币专用帐户的管理
第五条 经中国人民银行当地分支行批准,外资银行可以在中国人民银行当地分支行开立结售汇人民币专用帐户,用于结售汇业务的人民币往来。
第六条 外资银行开立结售汇人民币专用帐户须具备下列条件:
(一)经国家外汇管理局批准办理进出口结算业务;
(二)经中国外汇交易中心批准并报国家外汇管理局备案成为中国外汇交易中心会员。
第七条 外资银行开立结售汇人民币专用帐户须提交下列文件:
(一)开立结售汇人民币专用帐户申请书;
(二)国家外汇管理局核发的《经营外汇业务许可证》;
(三)经批准成为中国外汇交易中心会员的文件。
第八条 经批准开立结售汇人民币专用帐户的外资银行可以将注册外汇资本金或者营运资金的5%通过银行间外汇交易市场卖出,买入人民币存放结售汇人民币专用帐户作为周转资金。
第九条 结售汇业务量大的外资银行需增加周转资金时,应当报经国家外汇管理局及其分支局(以下简称“外汇局”)批准,追加注册外汇资本金或者营运资金的卖出比例(最高为10%)。
第十条 外汇局对外资银行结售汇人民币专用帐户实行余额管理。结售汇人民币专用帐户每日资金余额未经批准不得超过核定的数额。超过数额部分应当通过银行间外汇交易市场买成外汇,不得拆出人民币。
国家外汇管理局根据外资银行的结售汇情况核定并调整其结售汇人民币专用帐户余额。
第十一条 如出现人民币资金划转不到位而产生结售汇人民币专用帐户不足清算的现象,可以通过当地融资中介机构中介,由与该外资银行签定结售汇日拆协议并在中国人民银行当地分行开立帐户的中资金融机构向该外资银行提供日拆资金,期限不超过24小时,以保证交易的正常运作。
第十二条 外资银行结售汇人民币专用帐户的收支范围如下:
收:售出本行外汇资本金或者营运资金的人民币款项;客户购汇所划入的人民币款项;在银行间外汇市场卖出外汇所得人民币款项。
支:客户结汇应得人民币款项;在银行间外汇市场买入外汇的人民币。
第十三条 办理结汇和售汇业务的外资银行参加中国人民银行的人民币同城票据交换系统,以建立外资银行与客户之间的人民币划转网络,进行人民币资金清算。
第十四条 外资银行参加人民币同城票据交换系统需具备以下条件:
一、有经人民币同城票据交换场考试合格的员工;
二、有与中资金融机构签定的结售汇人民币日拆协议。
第十五条 外资银行应当使用中国人民银行统一印制的结售汇人民币专用支付凭证办理结售汇人民币专用帐户的资金收付,不得将此专用凭证用于其他业务。
第十六条 外资银行应当按照中国人民银行《银行帐户管理办法》(中国人民银行1994年10月9日公布)使用结售汇人民币专用帐户,不得利用该帐户代其他单位或个人收付、保存或转让人民币,也不得出租、出借或串用人民币专用帐户。

第三章 附则
第十七条 外资银行应当按照《进口付汇核销管理暂行办法》及其他有关规定为客户办理进口付汇核销的有关手续,并配合做好与出口收汇核销有关的工作。
第十八条 为使有远期贸易合同的客户避免汇率风险,外资银行经批准可以按照有关规定办理人民币与外汇的远期买卖及其他保值业务。
第十九条 外资银行应当每日向国家外汇管理局当地分局报送《外资银行结、售汇人民币专用帐户余额日报表》和国家外汇管理局规定的报表。当每日帐户资金余额超过国家外汇管理局核定的结售汇人民币专用帐户额时,须自动报告外汇局。
第二十条 外汇局按照规定对外资银行结汇、售汇及付汇业务和结售汇人民币专用帐户的使用情况进行监督、检查。
第二十一条 对违反本细则有关规定的,外汇局可以依据《中华人民共和国外汇管理条例》对其处以警告、通报批评、罚款或者暂停办理结汇、售汇、付汇业务的处罚。
第二十二条 本细则由国家外汇管理局负责解释。
第二十三条 本细则自 年 月 日起施行,同时《外资银行人民币专用帐户暂行管理规定》在试点地区停止执行。


福州市人民政府关于印发《福州市直管非住宅公房租赁管理办法》的通知

福建省福州市人民政府


福州市人民政府关于印发《福州市直管非住宅公房租赁管理办法》的通知
各县(市)区人民政府,市直各委、办、局(公司):
《福州市直管非住宅公房租赁管理办法》已经市政府2006年第34次常务会议研究通过,现予以印发,请结合实际情况,认真贯彻执行。



二〇〇六年九月二十五日

福州市直管非住宅公房租赁管理办法

第一条 为加强直管非住宅公房的管理,规范直管非住宅公房租赁行为,确保国有资产保值增值,根据《中华人民共和国房地产法》的有关规定,结合我市实际,制定本办法。
第二条 直管非住宅公房是指经市政府授权,由市国有房产管理中心(以下简称市房管中心)管理经营的非住宅用房。
第三条 凡承租直管非住宅公房从事生产、办公、商业经营等活动的单位和个人(以下简称承租人),均应遵守本办法。
第四条 空置直管非住宅公房一律实行公开招租。适合对外竞租、竞拍的,实行市场租金;不实行市场租金的,租金标准由市房管中心、市物价局、市财政局根据承租房屋的实际用途、地段等级及我市非住宅租赁市场实际情况确定(详见附表一、二、三),并根据本市房屋租赁市场价格变动情况,适时予以调整。
第五条 直管非住宅公房租金按建筑面积计算,依据《福州市直管非住宅公房实行新租金标准表》,结合房屋楼层调节系数等因素综合确定。
房屋月租金=建筑面积×租金标准×房屋楼层调节系数
其中办公、生产用房租金标准不计增减调节因素。
第六条 承租人应当依法与市房管中心签订租赁合同,明确租赁双方的权利和义务。租赁期限自租赁合同签订之日起一般不超过两年,特殊情况最长不超过三年。
本办法颁布实施后,原租用直管非住宅公房的所有承租人,均应在规定的时限内到房屋管理部门,重新签订租赁合同。适合对外竞租、竞拍和公开招租的,实行市场租金;不适合对外竞租、竞拍或公开招租的,其租金按本办法规定的标准执行。未重新签订租赁合同的,市房管中心应与其解除租赁关系,收回原承租人所租用的房屋。
第七条 承租人不得擅自对所承租的直管非住宅公房进行改建、扩建、拆建,确因经营、办公、生产需要拆、改、扩建的,在不影响我市城市近期规划的前提下,报经所在区房管部门审核,市房管中心批准,并依照有关规定,办妥相关审批手续后方可实施。拆、改、扩建后的房屋所有权仍属国有。承租人应按实际用途及租金标准按时缴纳房屋租金。对未经批准私自拆、改、扩建和擅自改变房屋用途的,市房管中心有权解除租赁合同并收回房屋。
第八条 直管非住宅公房原则上不得转租。市房管中心要对已转租的进行全面清理。对确因生产经营需要,将房产部分或全部转租他人(包括承包、联营等)的,应报经市房管中心批准,租金标准按市场价执行。因转租所产生的溢价收入部分,由市房管中心负责全额收回,上缴市财政。对长期转租造成国有资产流失的,要依法追究有关人员的责任。对未经批准擅自转租的,市房管中心有权解除房屋租赁合同并收回房屋。
第九条 对亏损、停产或半停产的商业、工业企业租用直管非住宅公房自营的,可提出减免租金申请。申请减免租金须提供财务相关报表、职工工资册等资料,经其主管部门确认,由所在区房管部门初审,市房管中心审核,报市财政局审批后,按使用用途给予减免。其中:营业用房减免幅度不超过增租部分的40%;办公及生产用房减免幅度不超过增租部分的20%;减免期限为一年,一年后视情另定。
第十条 商业、工业企业经批准实施关闭破产、撤销、转制、改制的,其所承租的直管非住宅公房一律由市房管中心收回,对外公开招租,实行市场租金。
第十一条 区房屋管理部门应负责做好直管非住宅公房修缮工作,按照“一危、二漏、三一般”的原则,根据所收租金确定适当比例,合理安排修缮经费。承租人应爱护国有房产,若因使用不当造成房屋损坏,应当自行修复或赔偿。直管非住宅公房完全实行市场租金的,大修费用由所在区房屋管理部门承担。
第十二条 物价部门要加强对直管非住宅公房租金的监督,对擅自提高租金标准,或不按规定评租的,由物价检查机构予以查处。
第十三条 本办法由市国有房产管理中心负责解释。
第十四条 本办法自颁布之日起施行。




直管非住宅公房实行新租金标准表(表一)
(1) 营业用房(店面)
单位:元/平方米·月
地 段 房 屋 结 构
框架结构 砖混结构 砖木结构 土木、木结构 简易结构
商业繁华地段 80 70 62 55 45
一 级 地 段 63 50.80 47 40.80 33.50
二 级 地 段 55 38 36 26.50 21.80
三 级 地 段 32 27.60 25 20.40 16.70
四 级 地 段 25.20 22.10 20 16.70 13.40
五 级 地 段 22 19.30 18 14.40 11.70
六 级 地 段 15.60 13.80 12 10.20 8.40


(2)办公用房(写字楼)
单位:元/平方米·月



名 称
房 屋 结 构
框架结构 砖混结构 砖木结构 土木、木结构 简易
结构
一类 经营单位办公用房及办事处 11 9 7 5 3


类 机关团体学校医院及福利企事业
幼 儿 园 5.26 5 4.58 3.40 2.80

三类 居 委 会 2.37 2.06 2 1.53 1.26

(3)生产用房(厂房、仓库)
单位:元/平方米·月
用 途 房 屋 结 构
框架结构 砖混结构 砖木结构 土木、木结构 简易结构
厂房、仓库 5.2 4.6 4.2 3.4 2.8

注:1、各类非住宅用房租金调整调节减免后若低于原评定标准的,按原标准实行,不再调低。
2、在实行新租金标准中,将公房擅自转租、转包(部分转租、分租)合资、联营的,实行市场租金。


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