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沈阳市标牌制造厂与兰某等侵害商业秘密纠纷上诉案/唐青林

作者:法律资料网 时间:2024-05-20 08:45:41  浏览:8774   来源:法律资料网
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沈阳市标牌制造厂与兰某等侵害商业秘密纠纷上诉案

唐青林


一、案件来源
沈阳市于洪区人民法院(2003)于民权初字第742号、沈阳市中级人民法院(2004)沈民四权终字第4号民事判决书。

二、案件要旨
基于劳动关系的商业秘密侵权诉讼,由于诉讼的一方当事人为劳动者,因而在诉讼中相关权利的冲突较为明显,侵权行为也更为隐蔽。并且,劳动者侵犯企业商业秘密的案件,在举证、鉴定等各方面,都比一般的商业秘密侵权纠纷更为复杂。

三、基本案情
被告兰某于1998年至2000年任原告沈阳市标牌制造厂(以下简称“标牌制造厂”)副厂长,在此期间,兰某未与标牌制造厂签订过聘用合同或劳动合同及保密协议。
被告王某是沈阳铁路局印刷标签厂的一名下岗工人,与被告兰某系夫妻关系。2000年8月21日,王某注册成立了一伦标牌制造厂,2002年9月6日注册成立了被告伊渤伦厂。2003年12月31日,一伦标牌制造厂注销。
后标牌制造厂以兰某、王某、伊渤伦厂侵犯其商业秘密为由,向沈阳市于洪区人民法院提起上诉。原告标牌制造厂在一审庭审中所述的商业秘密包括技术秘密:喷砂工艺、抛光工艺、氧化工艺,以及沈阳机床厂一家经营信息。
经查明,标牌制造厂为其上述商业秘密采取的保密措施为:1991年4月10日标牌制造厂的会议纪要,作为会议内容之一在上面记载了一项“反内盗,主要是盗技术、信息等。”标牌制造厂的单位档案管理达标的证明。
经审理查明,原告与被告伊渤伦厂制作标牌的工艺流程均为:制作白图—晒印—制版—腐蚀—喷砂—抛光—氧化。
再查明,《现代铭牌商标装饰技术》、《电镀工艺手册》等书中公开了喷砂工艺中的温度、时间;氧化工艺中的硫酸加水;抛光工艺,采用磷酸加铬酐等技术方法。

四、法院审理
于洪区人民法院经审理后认为:由于三被告,即兰某、王某及伊渤伦厂提供相关公开书籍作为反驳证据,能够证明原告标牌制造厂生产标牌在喷砂、电抛光、机械抛光、氧化工序所采用的技术来源于公知技术,原告无证据证明三被告不可以使用该项技术,且对于三被告所用的技术无异议,故原告提出三被告侵犯其商业秘密不能成立。至于原告标牌制造厂认为其向沈阳机床一厂销售标牌的数量的减少是由于被告将产品销售给沈阳机床一厂的主张,由于原告对此未能提供充分的证据举证证明,而被告却能够证明沈阳机床一厂并未将原告标牌制造厂作为唯一的供货单位,因此原告的认为被告侵害其客户名单的主张亦不能成立。综上,标牌制造厂提出兰某、王某及伊渤伦厂侵犯其商业秘密的主张不能成立,标牌制造厂要求三被告停止侵权行为并赔偿经济损失的诉讼请求,法院不予支持。
最终,法院判决驳回了原告沈阳标牌厂的诉讼请求。案件受理费亦由原告承担。
宣判后,标牌制造厂不服,上诉至上沈阳市中级人民法院。其上诉理由为:被上诉人兰某、王某、伊渤伦厂提供的书籍不构成上诉人商业秘密的公开;三被上诉人侵犯了上诉人的商业秘密,应承担责任。请求二审法院查清事实,依法改判或发回重审。被上诉人兰某、王某及伊渤伦厂则认为原判认定事实清楚,适用法律正确,请求二审法院维持原判。
二审中,上诉人标牌制造厂在法院审理期间,主张其商业秘密包括技术信息和经营信息两部分。其主张的技术信息为:烘烤工艺、喷砂工艺、氧化工艺、抛光工艺;经营信息为包括沈阳机床一厂、沈阳电力机械厂等五家客户。
经审理查明,沈阳市中院认为:本案纠纷系侵害商业秘密纠纷,故首先应确认上诉人标牌制造厂所述的技术信息及经营信息是否构成商业秘密。根据《反不正当竞争法》等法律法规,权利人要主张其具有商业秘密,首先应当明确其范围,且该范围应清楚、固定,通过一定的载体形式表现出来。上诉人标牌制造厂在起诉状、一审陈述及二审审理过程中,对其所要求保护的商业秘密的范围每一次陈述均不一致,其起诉状中强调其技术秘密为:制作图纸、设备构造、工艺配方、原料配方、生产工艺、生产流程;一审法院审理中主张为:喷砂工艺、电抛光采用磷酸、铬酐,机械抛光用沈阳布轮厂生产的布轮;氧化工艺,采用硫酸加水,时间由实际操作技术人员掌握。而在二审审理中却又认为机械抛光不是商业秘密,对电抛光工艺、氧化工艺又增加了多项技术参数。故从上述几次的变化中,法院认为上诉人对其主张的商业秘密没有固定的载体形式,且其范围也不清晰、明确。其次,除了商业秘密的范围要具体明确外,权利人还应当有针对性的对具体明确的范围采取相应的保密措施。本案中,上诉人对其商业秘密的范围并不清楚,因此没有相应证据证明上诉人采取了合理、适当的保密措施。上诉人主张其采取保密措施的证据有1991年的会议纪要、档案升级的证明。关于会议纪要,其上没有记载上诉人所涉的商业秘密究竟是什么,哪些人员应该对哪些技术秘密负有保密义务,只是在会议纪要上强调“反内盗”。关于档案升级,只能证明上诉人单位的档案管理达标,并不能作为上诉人对具体商业秘密采取合理、适当保密措施的依据。此外,上诉人也没有与涉案的被上诉人兰某签订过任何有关技术秘密的保密协议。故上诉人主张其已采取了适当的保密措施没有事实依据,法院不予支持。综上,上诉人标牌制造厂所称的技术秘密没有具体明确的范围,并且没有采取合理适当的保密措施,不具备商业秘密的法定特征,不能认定为商业秘密。
关于上诉人主张的经营信息是否构成商业秘密的问题。要构成法律上的经营秘密,应该具有商业秘密的三个法定构成要件。权利人应当举证证明其客户名单系其通过花费一定的劳动和努力而收集起来的特有的客户群,并且需证明将这些客户信息作为经营秘密加以系统的管理和采取的合理保密措施。而本案中,上诉人未向法院提交其经营信息具有经营秘密法定构成要件的相应证据,亦未对其采取的保密措施进行举证,故对上诉人的客户名单为其经营秘密的主张,法院亦不予支持。
另外,关于上诉人主张被上诉人提供的书籍不能认定上诉人的商业秘密已经公开的问题。法院认为,即使上诉人所主张的技术秘密被视为商业秘密,由于其中大部分技术已在公开出版物上公开,与公知技术相同的部分不能作为上诉人的商业秘密而给予保护;至于与公知技术不同的部分,由于上诉人没有明确其范围,亦没有采取合理、适当的保密措施,故均不构成上诉人的商业秘密。对上诉人的主张,法院不予支持。
综上所述,上诉人所主张的技术信息及经营信息不具备商业秘密的法定构成要件,不能作为商业秘密给予保护。上诉人的上诉请求不予支持。最后,沈阳市中级人民法院作出了驳回上诉,维持原判的二审判决。

五、律师点评
在商业秘密侵权案中,劳动者“跳槽”是引发商业秘密侵权诉讼的最大诱因之一。故在本案中,我们主要来探讨一下基于劳动关系的商业秘密侵权诉讼的特点。
基于劳动者身份的特殊性,劳动者“跳槽”所引起的商业秘密侵权诉讼具体有以下特点:
首先,诉讼主体为劳动者,因此在诉讼中相关权利冲突较为明显。例如,诉讼的关键可能取决于某项技术成果,在劳动者为被控侵权行为人时,该技术成果是属于员工的职务成果还是非职务成果就对案件起着决定性作用,此时就存在着劳动者对其非职务成果的所有权与企业对于劳动者职务成果的所有权的冲突。更为明显的例证则是企业与员工约定的竞业禁止义务,这时就存在着企业对其商业秘密的所有权与员工的劳动权、自由择业权之间的权利冲突。
其次,商业秘密侵权诉讼中的客体为商业秘密,而劳动者具有获取该商业秘密的便利条件。一方面,企业需要依靠部分员工创造及使用商业秘密,为企业创造经济效益,这部分的涉密员工通过合法途径即获得了企业的商业秘密;另一方面,即使是非涉密员工,在工作过程中,也比外来人员更容易发现企业的管理漏洞,因而也更易通过窃取等方式获得企业的商业秘密。
再次,由于劳动者较易获得企业的商业秘密,其侵权行为也就更为隐蔽。对于上述的第一种员工而言,其泄露、使用企业商业秘密的行为往往与其职务行为难以界定、区分,因此企业很难发现,发现后也很难进行举证证明;而对上述第二种员工而言,其在暗地里将商业秘密披露给不法分子,或以该商业秘密入股至其他的单位,使侵权行为人以极隐蔽的方式获取了企业的商业秘密,若企业未能做好收集证据的工作,很可能哑巴吃黄连,有苦也说不出了。
最后,劳动者侵犯企业商业秘密的案件,往往比通常的商业秘密侵权纠纷更为复杂。商业秘密侵权纠纷大多涉及较为复杂的专业知识,往往需要借助专家,通过鉴定的方式对争议的商业秘密进行鉴定。而在劳动者侵犯企业的商业秘密案件中,由于争讼的商业秘密可能经过了劳动者的技术改进或创新,因而鉴定的过程可能会更为复杂。若该劳动者将企业的技术资料进行更改后在此基础上进行了改良,并称其是通过正当的开发途径取得了争讼的商业秘密,那么,企业要证明其对于商业秘密的所有权则变的更为困难。
综上可知,基于劳动关系的商业秘密侵权诉讼比普通的商业秘密侵权诉讼更为复杂。因此,对于企业来讲,必须协调好在职员工、离职员工与商业秘密的关系,通过制度管理、法律约束等手段,保护自己的商业秘密不被侵犯。而对于员工来讲,也应增强对企业商业秘密的保密意识,即使“跳槽”了,也不能违反了自己的忠实义务,给企业及自己带来不必要的麻烦。


编者注:本文摘自北京市安中律师事务所唐青林律师主编的《中国侵犯商业秘密案件百案类评》(中国法制出版社出版)。唐青林律师近年来办理了大量侵犯商业秘密的民事案件,为多起涉嫌侵犯商业秘密罪提供辩护,在商业秘密法律领域积累了较丰富的实践经验,欢迎切磋交流,邮箱:lawyer3721@163.com,电话:13910169772。


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国务院办公厅关于同意调整国家人口和计划生育委员会兼职委员的函

国务院办公厅


国务院办公厅关于同意调整国家人口和计划生育委员会兼职委员的函

国办函〔2012〕17号


人口计生委:
  你委《关于调整国家人口计生委兼职委员的请示》(人口厅〔2011〕100号)收悉。经国务院领导同志同意,现函复如下:
  一、国务院同意根据工作需要和人员变动情况,对国家人口和计划生育委员会兼职委员进行调整。调整后的兼职委员为:外交部吴海龙、发展改革委朱之鑫、教育部郝平、科技部王伟中、工业和信息化部杨学山、公安部黄明、民政部窦玉沛、财政部张少春、人力资源社会保障部胡晓义、国土资源部王世元、环境保护部周建、住房城乡建设部唐凯、农业部陈晓华、商务部俞建华、卫生部刘谦、工商总局钟攸平、广电总局王莉莉、统计局张为民、食品药品监管局边振甲、扶贫办王国良、全国妇联范继英。
  二、国家人口和计划生育委员会兼职委员会议在国务院领导下,负责研究提出人口计生工作的重大政策措施,为国务院决策提供意见建议;督促检查相关人口计生政策落实情况和任务完成情况,协调解决政策落实中的难点问题。兼职委员会议原则上每年召开一次,由国务院分管人口计生工作的领导同志召集,也可委托人口计生委主要负责人或联系人口计生工作的国务院副秘书长召集。会议议题由人口计生委提出,报召集人确定。会议议定事项以会议纪要形式明确,由召集人签发。
  三、人口计生委办公厅承担联系兼职委员单位的具体工作,各兼职委员单位指定一名司局级干部担任联络员。
  四、各兼职委员单位要切实履行兼职委员职责,按照分工密切配合人口计生委共同做好人口和计划生育工作。


                            国务院办公厅
                          二○一二年一月二十日











汕头市市区房地产转让管理办法

广东省汕头市人民政府


汕头市人民政府印发《关于修改〈汕头市市区房地产转让管理办法〉第十条的决定》的通知
汕府〔2001〕83号

各区(县)市人民政府,市府直属各单位:
  现将《关于修改〈汕头市市区房地产转让管理办法〉第十条的决定》印发给你们,请认真贯彻执行。

汕头市人民政府  
二○○一年五月十五日


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关于修改《汕头市市区房地产转让管理办法》第十条的决定

  为进一步加强对房地产市场的规范管理,简化房地产交易及权属登记程序,缩短办事时限,方便群众,市人民政府决定对《汕头市市区房地产转让管理办法》第十条作如下修改:
第十条 以买卖方式转让房地产的,应当按下列程序办理:
  (一)房地产买卖双方当事人签订房地产买卖契约;
  (二)双方当事人在签订房地产买卖契约之日起30日内持房地产权属证明、当事人的合法身份证明、房地产买卖契约等有关文件资料,向房地产所在地的交易管理所提出书面申请,并申报成交价格;
  (三)对当事人提供的有关文件资料符合规定的,交易管理所予以收件受理,同时发给买方受理单;不符合规定的,不予受理,并告知理由;
  (四)交易管理所核实当事人申报的成交价格,并根据需要对买卖的房地产进行现场勘查和评估,评估价格作为课税依据;
  (五)交易管理所和国土房产部门的产权管理机构对符合规定的房地产交易,在受理之日起30个工作日内作出交易确认和房地产权属转移登记,并通知双方当事人;
  (六)双方当事人按规定交纳税费;
  (七)买方凭受理单和合法身份证明到交易管理所领取房地产权属证书。
本决定自颁布之日起施行。
  《汕头市市区房地产转让管理办法》根据本决定作相应的修正,重新颁布。


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汕头市市区房地产转让管理办法

  (1995年12月22日市人民政府汕府〔1995〕172号颁布,根据2001年5月15日市人民政府《关于修改〈汕头市市区房地产转让管理办法〉第十条的决定》修正)

  第一条 为加强汕头市市区(以下简称市区)房地产市场管理,规范房地产转让行为,保障房地产转让当事人的合法权益,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《城市房地产转让管理规定》和《广东省城镇房地产转让条例》等法律、法规的规定,结合市区实际,制定本办法。
  第二条 凡在市区范围内从事房地产转让,实施房地产转让管理的,适用本办法。
  第三条 本办法下列用语的含义是:
房地产,指依法取得的土地使用权及其地上的建筑物(包括公有房屋、私有房屋、商品房屋、机关和企事业单位及社会团体自有房屋、有限私有产权房屋等各种所有制房屋)和其他附着物。
  房地产权,指地上建筑物和其他附着物所有权及其使用范围内的土地使用权。
有限私有产权房屋,指由国家、企事业单位出资建设或购买后以优惠价出售给个人,或补贴个人购建的,个人对房屋只享有占有权和使用权,而其受益权和处分权受限制的私有房屋,包括补贴出售房屋和单位集资统建的房屋。
  房地产转让,指房地产权利人通过买卖、交换、赠与或者其他合法的方式将其房地产转移给他人的行为,其他合法方式其中主要包括下列行为:
  (一)一方提供依法取得的土地使用权,他方提供资金,合资合作开发经营房地产,并以产权分成的;
  (二)以房地产折资与他人合资合作经营,房地产已为合资合作经营企业拥有的;
  (三)以房地产作价入股的;
  (四)因企业被收购、合并或分立时,房地产转移为新的权利人所有的;
  (五)以房地产抵债的;
  (六)法律、法规规定的其他情形。
  第四条 市国土房产局是市区房地产转让管理的行政主管部门,并由其属下的房地产转让管理机构(包括房产交易管理所及市房屋交换服务所)负责日常的管理和监督工作。
  第五条 房地产转让,应当遵循自愿、公平和诚实信用的原则,不得损害社会公共利益和他人的合法权益。
  第六条 房地产转让时,建筑物、附着物的所有权和该建筑物、附着物所占用范围内的土地使用权应当同时转让,不得分割。
  同一房屋使用范围内的土地使用权整体不可分割。该房屋被分割转让时,各房屋所有权人按所占房屋建筑面积的比例占有相应的土地使用权。
  第七条 房地产转让,实行成交价格申报制度和价格评估制度。
转让当事人应如实申报成交价,不得瞒报或者作不实的申报。房地产转让以申报的房地产成交价格作为缴纳税费的依据。申报的成交价格明显低于正常市场价格的,以评估价格作为缴纳税费的依据。
  第八条 房地产转让人应当如实向受让人提供房地产状况,包括权属、面积、界址、结构、装饰、土地使用期限,以及抵押关系、典当关系、租赁关系、相邻关系等情况。
  第九条 房地产有下列情形之一的,不得转让:
  (一)以出让方式取得的土地使用权,不符合本办法第二十四条规定条件的;
  (二)财政拨款购建的房地产或通过行政划拨或减免地价款取得土地使用权的房地产,未经同级国有资产管理部门审核同意和同级人民政府批准的;
  (三)依法预售(购)的商品房未经登记的,以及新购建房地产产权未经确认的,改建、扩建、分割、合并或继承、赠与取得的房地产未办理变更登记的,他项权利未登记或产权证被吊销、注销的;
  (四)权属纠纷未处理清楚的;
  (五)已设定抵押权,未取得抵押权人书面同意的;
  (六)共同共有房地产,未取得其他共有人书面同意的;
  (七)被列入征用、拆迁范围内且已发布征用、拆迁公告的;
  (八)市人民政府依法收回土地使用权的;
  (九)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制产权转移的;
  (十)法律、法规规定禁止转让的其他情形。
  第十条 以买卖方式转让房地产的,应当按下列程序办理:
  (一)房地产买卖双方当事人签订房地产买卖契约;
  (二)双方当事人在签订房地产买卖契约之日起30日内持房地产权属证明、当事人的合法身份证明、房地产买卖契约等有关文件资料,向房地产所在地的交易管理所提出书面申请,并申报成交价格;
  (三)对当事人提供的有关文件资料符合规定的,交易管理所予以收件受理,同时发给买方受理单;不符合规定的,不予受理,并告知理由;
  (四)交易管理所核实当事人申报的成交价格,并根据需要对买卖的房地产进行现场勘查和评估,评估价格作为课税依据;
  (五)交易管理所和国土房产部门的产权管理机构对符合规定的房地产交易,在受理之日起30个工作日内作出交易确认和房地产权属转移登记,并通知双方当事人;
  (六)双方当事人按规定交纳税费;
  (七)买方凭受理单和合法身份证明到交易管理所领取房地产权属证书。
  第十一条 房地产买卖,当事人双方或一方不能到交易管理所办理有关手续的,可委托代理人代理。委托代理人代理,被代理人应出具有效的授权委托书。如被代理人居住在国外,委托书须经我国驻该国使(领)馆或商务代表机构认证;被代理人居住国与我国未建立外交关系的,委托书须送经与我国建立外交关系的第三国认证;被代理人为港澳台同胞的,委托书须经我国司法部指定的律师或有权认证的机构证明;被代理人居住在中国境内的,委托书由公证机关公证。
  第十二条 房地产买卖契约应当具备以下条款:
  (一)双方当事人的姓名或名称、地址、身份证或工商营业执照号码,法定代表人的姓名、职务;
  (二)房地产权利证书名称及编号;
  (三)房地产坐落、面积、四至界址;
  (四)土地宗地号、土地使用权取得的方式及年限;
  (五)房地产的用途或使用性质;
  (六)成交价格、价款及支付方式;
  (七)房地产交付使用的日期;
  (八)公用部分的权益分享及共有人的权利、义务;
  (九)违约责任;
  (十)纠纷的解决方式;
  (十一)双方认为需约定的其他事项。
  第十三条 以买卖方式转让房地产时,有下列情形之一的,可以变更或者解除房地产买卖契约:
  (一)经当事人双方协商一致,并且不因此损害国家利益和他人合法权益的;
  (二)因不可抗力致使房地产买卖契约无法履行或者不能全部履行的;
  (三)出现房地产买卖契约约定的变更或者解除合同条件的。
一方当事人根据前款第㈡、㈢项的规定要求变更或者解除契约的,应当及时通知对方。
双方当事人协商变更或者解除契约的,应当订立书面协议。
  第十四条 以买卖方式转让房地产时,下列当事人在同等条件下,依次享有优先购买权:
  (一)房地产共有人;
  (二)房地产抵押权人;
  (三)房地产承租人。
  房地产转让人应当于订立房地产买卖契约前90日书面通知上列当事人,征询其是否购买。上列当事人应自接到通知书之日起30日内予以书面答复,逾期不答复,视为放弃优先购买权。
  第十五条 以交换方式转让房地产时,当事人应当订立房地产交换协议书,并到市国土房产局属下的市房屋交换服务所办理有关手续。
房地产交换协议书的订立、履行、变更或者解除,参照房地产买卖契约的有关规定执行。
  第十六条 房地产买卖、交换可由双方当事人自行商议,也可由当事人在房地产所在地的交易管理所、市房屋交换服务所挂牌买卖、交换。
  第十七条 以赠与方式转让房地产时,赠与人与受赠人应当订立房地产赠与协议,并经公证机关公证。
  附带条件的赠与,受赠人不按约定条件履行的,赠与人可要求受赠人履行,或者撤销赠与。所附条件不能履行或者不需要履行的,赠与人不能撤销已生效的赠与。
  第十八条 以其他合法方式转让房地产时,转让的申办程序、转让协议的订立、履行、变更或者解除等,国家法律、法规有规定的,从其规定;国家法律、法规未规定的,参照房地产买卖的有关规定执行。
  第十九条 共同共有的房地产,共有人不同意转让自己占有的份额时,其他共有人有权转让自己占有的份额,但必须先行订立协议进行分割,不能分割的,应维持原共有关系。
  第二十条 已出租的房地产转让后,受让人应到房地产所在地的国土房产分局办理变更原租赁合同中出租人姓名或名称的手续,并继续履行原租赁合同;受让人是原承租人的,应办理租赁注销登记。
  第二十一条 有限私有产权房屋必须在办理下列手续,取得完全房地产权后,方可转让:
  (一)按本办法第二十九条规定办理土地使用权出让手续,按基准地价标准的50%补交地价款;
  (二)付清政府、单位补贴款。补贴款按购建房屋时,政府、单位的出资比例乘以房屋评估价的40%计收,回收的补贴款按《汕头市住房基金管理暂行办法》规定,分别纳入市住房基金、单位住房基金,定向用于市、单位住房的维修生产和经营,不得挪作他用。
  第二十二条 出售在住房制度改革中以标准价、成本价购买的房屋和经批准享受按标准价、成本价购买的产权的补贴出售房屋、单位集资统建房屋,按国家和省、市的房改政策执行。
  第二十三条 商品房预售(含预购商品房转让)管理办法另行制定。
  第二十四条 以出让方式取得土地使用权的,房地产转让时,应当符合下列条件:
  (一)按出让合同约定已付清地价款,取得土地使用权证书;
  (二)按照出让合同约定进行投资开发,属于房屋建设工程的,完成开发建设总投资25%以上;属于成片开发土地和拆除旧房地产的迹地的,依照规划对土地进行开发建设,完成供排水、供电、道路交通、通讯等市政基础设施、公用设施的建设,已形成工业用地或者其他建设用地条件;
  (三)转让房地产时,房屋已建成的,还应当持有房屋所有权证书。
  第二十五条 取得土地使用权时减免地价款的,转让房地产时,参照本办法第二十九条规定办理。
  第二十六条 以出让方式取得土地使用权的,房地产转让时,土地使用权出让合同和登记文件载明的权利、义务随之转移。
  土地使用权分割转让的,不得违反土地使用权出让合同和登记文件载明的权利、义务。
  第二十七条 以出让方式取得土地使用权的,房地产转让后,其土地使用权的使用年限为土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后剩余的年限。
  第二十八条 以出让方式取得土地使用权的,房地产转让后,受让人确需改变原土地使用权出让合同约定的土地使用功能的,必须向市国土房产局提出申请,经市国土房产局会同规划行政主管部门审核同意后,由市国土房产局与用地者重新签订土地使用权出让合同,调整土地使用权出让价,办理变更登记手续。
  第二十九条 以划拨方式(即以出让方式以外的其他合法方式)取得土地使用权的,转让房地产时,经有批准权的市以上人民政府批准,除符合本办法第三十条所列的可以不办理土地使用权出让手续的情形外,应当办理土地使用权出让手续,按规定补交地价款。
  第三十条 以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产时,属于下列情形之一的,经有批准权的市以上人民政府批准,可以不办理土地使用权出让手续,但属于本款第(四)项的应按规定补交地价款,其余各项应按规定将转让房地产中的土地收益上缴国家或作其他处理:
  (一)经市规划行政主管部门批准,转让的土地用于建设《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十三条规定的项目的;
  (二)按照国家、省、市住房制度改革有关规定出售公有房屋的;
  (三)转让的土地用于建设补贴出售房屋的;
  (四)同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的;
  (五)转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让用途、年限和其他条件的;
  (六)根据城市规划土地使用权不宜出让的。
  依照前款规定补交土价款、缴纳土地收益或作其他处理的,房地产转让管理机构和国土房产分局应在房地产转让契约(协议)和产权证书中注明。
  第三十一条 房地产转让,当事人应当按规定缴纳税费:
  (一)买卖或赠与房地产的契税由买方或受赠人缴纳;房地产交易管理费由买方或受赠人交纳60%,卖方或赠与人交纳40%。
华侨、港澳台同胞用侨汇或外汇购买房地产,并通过银行办理外汇结算的,给予减半征收契税的优惠。
  机关、部队、学校、党派、受国家补贴的团体、企事业单位,凡有房地产购买、受赠或交换行为的,免缴契税。
  (二)交换房地产,价值相等的,免缴契税;不等值的,其超值部分价款应缴纳契税,由换得超值部分者缴纳;房地产交易管理费由双方各交纳50%。
  (三)房地产转让时土地有增值的,转让人应按《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则和市有关规定缴纳土地增值税(费)。
  第三十二条 房地产转让的税费,除财政、税务机关直接征收部份外,由房地产转让管理机构代收代缴。
  第三十三条 因变更或者解除房地产转让契约(协议)致使另一方当事人遭受经济损失的,有过错的一方当事人应当负赔偿责任。
  第三十四条 因转让人的过错,不能按约定时间交付房地产的,转让人应当支付违约金;造成受让人经济损失的,受让人除支付违约金外,还应当负赔偿责任。
  第三十五条 受让人不按约定时间给付房地产价款,应当按约定支付违约金;因受让人过错造成转让人经济损失的,受让人除支付违约金外,还应当负赔偿责任。
  第三十六条 不符合本办法第二十四条规定条件转让房地产的,由市国土房产部门予以纠正,并可处以出让地价款30%以下的罚款;情节严重的,由市人民政府无偿收回土地使用权。
违反本办法第二十五条和第二十九条的规定转让房地产的,由市国土房产部门责令其补交地价款,并可处以土地转让的非法收入50%以下的罚款;情节严重的,应没收其非法收入。
  第三十七条 违反本办法第九条第(七)、(八)、(九)项和第二十一条的规定转让房地产的,转让行为无效,并由市国土房产部门对转让人按有关规定处以罚款。
  第三十八条 对违反本办法,未按规定向房地产转让管理机构办理转让审查手续的,转让行为无效,市国土房产部门除应责令转让当事人补办有关手续,据实补缴税费外,可按私自转让面积处以每平方米建筑面积5至10元的罚款;对私自转让有限私有产权房屋的转让人,由市国土房产部门报请市人民政府同意后,取消其享受购买、集资统建有限私有产权房屋的资格,对其有限私有产权房屋按原购买、集资统建时个人支付价款予以收购。
  第三十九条 国土房产部门及有关部门作出行政处罚决定的,必须出具行政处罚决定书;收取罚款,必须出具罚款收据。
罚没款项,按省罚没财物管理的有关规定执行。
第四十条 当事人对行政处罚决定不服的,按国家有关行政复议和行政诉讼的规定执行。
  第四十一条 国土房产部门及其工作人员不得向房地产转让当事人收取国家规定的税费以外的费用或者其他利益。凡玩忽职守、滥用职权、循私舞弊、索贿受贿的,由其所在单位或上级主管部门给予行政处分;情节严重,构成犯罪的,依法追究刑事责任。
  第四十二条 本办法施行前已转让的房地产,未向国土房产部门或其下属的房地产转让管理机构办理转让审查手续的,应自本办法施行之日起六个月内向房地产所在地的房地产转让管理机构申请补办有关手续。
  第四十三条 潮阳市、澄海市、南澳县的房地产转让管理工作,由当地人民政府根据国家、省有关规定,参照本办法执行。
  第四十四条 本办法由市国土房产局负责解释。
  第四十五条 本办法自一九九六年一月一日起施行。



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