有限责任公司股东资格的认定
高艳
内容提要：股东资格，又称股东地位，是投资人取得和行使股东权利、承担股东义务的基础。由于长期以来我国公司法律的不尽完善，实践中公司法运作不够规范，如何认定股东资格标准不一，这在一定程度上造成了司法上的混乱，本文进一步阐述了股东认定股东资格应遵循的原则及基本思路，并对股东资格认定的几个问题提出了一些看法。
关键词： 股东利益 公司章程 股东名册
一 引言
股东资格的认定是公司法案件审理中经常涉及的问题，如在股东权确认纠纷、股权转让纠纷、股东权纠纷以及债权人追究股东瑕疵出资责任的诉讼中，当事人都可能因此发生争议。
二、认定股东资格应遵循的原则及基本思路
股东资格认定难的原因，除了公司法缺乏明确的定义，公司法论著定义不一致外，（注：参见江平、方流芳主编：《新编公司法教程》，法律出版社1994年版，第134—137页；参见毛亚敏著：《公司法比较研究》，中国法制出版社2001年版，第122—127页；参见刘瑞复著：《中国公司法》，法律出版社1998年版，第116—117页；参见漆多俊著：《中国公司法教程》，四川人民出版社1994年版，第147页。）主要是因为股东在公司的设立和转让出资时的不规范操作。比如有的只在章程上签名盖章，但是没有实际出资；有的实际出资了，但是没有在章程上签名盖章，或者没有在工商注册登记或者股东名册中记载为股东；有的虽然在工商注册登记或股东名册中被记载为股东，但是从未履行股东义务和享有股东权利，如此等等。这些不规范行为在法律上的要害是，有的没有当股东的真实意思表示，仅在外观上具有股东的名义；有的有当股东的真实意思表示，但是在外观上看不出是股东；有的没有履行股东义务而享有股东权利，有的履行了股东义务但未享有股东权利。这就导致审判实践中产生了一个股东资格的认定标准问题，到底是以是否具有真实意思表示作为认定标准，还是以是否实际履行股东义务作为认定标准，或者还是以外观上是否具有股东的名义作为认定标准？应当说，每种标准都有一定的合理性，但当这些标准发生冲突时，法院该如何取舍？尤其在牵涉到股东对公司债权人承担责任时，有关公司的内外法律关系交织在一起，谁是股东的问题就变得更复杂。我们认为，人民法院应当在考虑各利害关系人间的利益平衡基础上，结合争议的法律关系的性质，选定合理的标准，对股东资格作出正确认定。确定有限责任公司股东资格的思路应遵循以下原则：
（一）保持各方主体的利益平衡。有限责任公司股东资格的认定牵涉到股东、公司和债权人等多方主体的利益，其中，债权人和公司之间的关系属于交易制度范畴，股东和公司之间的关系属于公司制度范畴。认定股东资格既要充分维护交易制度，又要充分维护公司制度，使两种制度的功能都得到实现。
（二）维护社团法律关系的稳定性。公司作为社团，所涉及的利益主体多、法律关系复杂，应当保持公司内部各种法律关系的相对稳定。认定股东资格应考虑到尽可能地使公司成立有效，使公司已成立的行为有效，不轻易否定公司已成立的行为，不轻易否定股东资格。
（三）优先保护善意第三人的利益。保护善意第三人的利益，是维护市场交易秩序和安全的客观要求。具体地说就是认定股东资格涉及第三人、公司以及股东之间的利益冲突时，应当优先考虑善意第三人的利益。
（四）体现商法的公示主义和外观主义。根据民事法律行为制度，取得股东资格作为一种民事法律行为，当事人应有作股东的真实意思表示，没有真实意思表示似乎就不应当认定为股东，否则有违意思自治原则之嫌。但鉴于相对人与公司交易，通常是通过公司的外观特征来了解和判断公司的资信状况，根据商法的公示主义和外观主义，公司应当将其股东、资本等基本情况以法定的形式予以公开，使交易相对人周知，相对人不承担因公司外观特征不真实而产生的交易成本与风险。因此，认定股东资格要考虑到当事人的真实意思表示，更要考虑到公司对外的形式性、外观性。
（五）制裁法律规避行为。最常见的规避公司法的行为包括为规避一人公司而设挂名股东，为规避对公司股东资格的限制而设隐名股东。公司设立和出资转让中存在的法律规避行为，会危及公司法律制度和市场交易安全。认定股东资格时，应对法律规避行为加以规范和制裁，将相关法律关系调整到合法状态，使当事人的不法意图无法得逞。
基于以上原则，认定股东资格应当按照以下基本思路进行：首先分析争议的法律关系是属于个人法调整还是属于团体法调整。在与公司相关的法律关系中，有些属于个人法上的法律关系，应当优先考虑个人法规则的适用，有些属于团体法上的法律关系，应当优先考虑团体法规则的适用。因为个人法注重行为人的真实意思表示，团体法强调行为的外观特征。如挂名股东、实际股东、隐名股东之间发生的股权确权争议，属于个人法的调整范围，应当根据当事人之间的约定探究其真实意思表示，并据实对股东资格作出认定。而股东与公司之间、股东与公司以外的第三人（包括股权受让人、公司债权人、股权质权人等）之间就股东资格发生的争议，则属于团体法的调整范围，无需探究公司股东行为的真实意思，可直接按公示（如工商登记）的内容认定股东资格。其次分析公司或第三人是否为善意。在公司或第三人对究竟谁是公司的实际股东是明知或应知的情况下，公司或第三人不得以公示主义与外观主义为由，选择对其有利的标准来认定股东资格。
三、认定股东资格的依据与具体规则
有限责任公司的股东应具备下列特征：1.在公司章程上被记载为股东，并在公司章程（包括公司设立协议，下同）上签名盖章，表明自己受公司章程的约束；2.向公司投入在章程中承诺投入的资本，实际履行了出资义务；3.在工商行政机关登记的公司文件中列名为股东；4.在公司成立后取得公司签发的出资证明书；5.被载入公司股东名册；6.在公司中享有资产受益、重大决策和选择管理者等权利。
在诉讼中，这些特征就会物化为各种形式的证据，法院应当也只能根据有关证据分析争议的股东有无上述特征，进而对股东资格作出认定。问题是实践中完全具备上述特征的有限责任公司股东并不多见，更多的是只具备部分特征。为确定具体的股东资格认定规则，我们首先对上述几种股东特征对于认定股东资格的意义进行分析。
1.关于签署公司章程。公司法规定，公司章程应当记载股东的姓名或者名称、股东的权利义务、出资方式和出资额等等，股东应当在公司章程上签名盖章。在公司设立时，应当将公司章程提交公司登记机关核准，在转让出资时要变更公司章程并要进行变更登记。据此，公司章程载明的股东签署章程的行为，说明行为人有作为公司股东的真实意思表示。股东签署并经工商登记的公司章程对内是确定股东及其权利义务的主要根据，具有对抗股东之间其他约定的效力；对外具有公示的效力，是相对人据以判断公司股东的依据。
2.关于实际出资。公司法规定，股东应当足额缴纳公司章程中规定的各自认缴的出资额，股东未缴纳所认缴的出资，应当向已足额缴纳出资的股东承担违约责任；出资评估不实、虚假出资的股东应当对公司承担差额补交责任，公司设立时的其他股东承担连带责任；对虚假出资的股东，工商行政部门可给予罚款、责令改正的行政处罚。可见，虽然实际出资是股东对公司最重要的义务，但股东不出资只会导致相应的民事责任和行政责任，并不必然否定其股东资格。从对外关系的角度看，是否实际出资显然不影响股东资格的认定。在公司内部关系中，是否实际出资本身也不影响股东资格的取得，但公司可通过调整股权结构或依法减资取消未出资股东的股东资格，未出资的股东向公司主张股东权时，公司可对其行使抗辩权。因此，是否实际出资不是股东资格的决定性条件，不能仅以未出资否定股东资格，也不能简单地认定实际出资者就是股东。
3.关于工商行政部门对公司股东的登记。公司注册登记的功能主要是政府对进入市场交易的市场主体资格进行审查，以减小市场交易的整体风险，其内容因其公示性而对相对人具有确定的效力。由于公司注册登记是公司成立的法定程序，公司成立登记客观上具有使出资人成为股东的设权性效果，但工商行政部门对公司股东的登记本身并无创设股东资格的效力，其本质上属于证权性登记，只具有对善意第三人宣示股东资格的证权功能。工商行政部门对公司股东的登记材料可以作为证明股东资格并对抗第三人的表面证据，相反，第三人也有权信赖登记材料的真实性，即使登记有瑕疵，按照商法外观主义原则，第三人仍可认为登记是真实的，并要求所登记的股东按登记的内容对外承担责任。因此，工商行政部门对公司股东的登记在股东资格认定时具有相对优先的效力。
4.关于出资证明书。有限责任公司签发的出资证明书（包括股权证书，下同）与股份有限公司签发的股票一样，只是一种物权性凭证，是证明股东所持股份或出资的凭证。出资证明书是认定股东资格的初步证明，不能仅以出资证明书即认定持有人具有股东资格；因此出资证明书在认定股东资格中也无决定性的效力。
5.关于股东名册。股东名册的记载具有权利推定力，即虽不是确定股东的权利所在的根据，但是是确定谁可以无举证地主张股东的形式上资格的依据。（注：参见[韩]李哲松著：《韩国公司法》，吴日焕译，第243页。）因此，股东名册上记载的股东通常可确认其股东资格，否认股东名册上记载的股东的权益者应当承担举证责任。另一方面，将股东记入公司股东名册，是股东的权利，是公司的义务。股东名册未记载的股东，也不是必然没有股东资格，因为公司拒不作股东登记或登记错误，属于履行义务不当，不能产生剥夺股东资格的效力。
6.关于实际享有股东权利。享有股东权利是取得股东资格的结果，而不是取得股东资格的条件或者原因。简单地从这个角度看，以享有股东权利为由主张股东资格是不能支持的。但是从保持公司的稳定性的角度讲，如果否定已实际享有股东权利的当事人的股东资格，将导致其在公司中的行为无效，使许多已确定的公司法律关系发生改变，影响交易安全和社会稳定。权衡各方利益，我们认为对实际享有股东权利的当事人，原则上应当认定其股东资格，但是不能反过来认为没有实际享有股东权利的就不是股东，因为被公司不当剥夺或限制股东权利的股东和不召开股东会、不分配利润的家族性公司，客观上都是大量存在的。
通过对上述的股东特征进行分析可以发现，它们大致可分为两类：工商行政部门对公司股东的登记、公司章程和股东名册的记载属于形式特征，签署公司章程、实际出资、取得出资证明书及实际享有股东权利属于实质特征。当与股东上述特征相关的证据相互之间发生矛盾和冲突时，人民法院应当按照争议当事人的具体构成，优先选择适用相应的证据，对股东资格作出正确的认定。1.在公司债权人诉请出资不足的股东承担公司债务清偿责任的诉讼中，应根据形式特征特别是工商行政部门的登记来认定股东资格，但根据实质特征，公司设立存在规避法律行为的除外。如工商登记文件中载明的股东一般不能以自己实际上是挂名股东为由，要求免除其对公司债权人应承担的出资不到位的民事责任，但其承担对外责任后可以根据约定向实际股东追偿。但设立挂名股东的目的是为了规避法律对一人公司的禁止性规定，公司实际股东仅为一人的，不应再认定挂名股东的公司股东资格，而应认定该公司不符合法定条件，实质上为私营独资企业，并判令业主（实际股东）对公司债务承担无限清偿责任。2.在公司或其股东与公司以外的股权受让人、股权质权人对股权转让人、出质人的股东资格发生争议时，亦应根据形式特征特别是工商行政部门的登记来认定股东资格。3.在股东与公司之间就股东资格发生争议时，应优先根据公司章程、股东名册的记载作出认定，但根据实质特征能作出相反认定且股东或公司在行为时应当知情的，依实质特征认定股东资格。如股东虽然实际出资并持有出资证明书，但未签署公司章程，公司章程、股东名册、工商登记均无记载的，应认定其股东资格尚未取得。又如股权转让后，股东名册和公司章程未进行变更前，公司知道或应当知道股权转让行为的，应向受让人分配股利，否则公司仍得向转让人分配股利，受让人只能通过个人法上的权利，请求转让人向其退还股利。4.在发起人股东（包括挂名股东、实际股东与隐名股东）之间发生争议时，应优先根据实质特征特别是签署公司章程和实际享有股东权利来认定谁是股东。实质特征不够明显的，可结合形式特征加以认定。如签署公司章程且工商登记或股东名册有记载的，应认定其具有股东资格。如工商登记、公司章程有记载且实际享有股东权利的，即使未实际出资、未签署公司章程，也应当认定其具有股东资格。仅有公司章程、工商登记的记载，但未签署公司章程、未实际出资、未享有股东权利的应认定其不具有股东资格。仅凭实际出资和持有出资证明书或实际出资和股东名册有记载不能认定其具有股东资格，但已实际出资，且能证明是由于办理注册登记的人的过错致使错误登记的或者漏登的，应当认定该出资人有股东资格。5.公司设立时股东未依约出资导致公司注册资本未达到法定最低限额的，属于虚假出资骗取公司登记的行为。无论关于股东资格的争议发生在该公司的股东之间，还是股东与公司之间以及股东与公司以外的第三人之间，无论该被争议的股东是否实际出资，均应当认定其不具有合法的股东资格。因为虚假出资骗取公司登记的，应认定公司设立无效。公司不具备法人资格，各出资人均不应认定为公司股东，他们应当按照合伙关系对内对外承担民事责任。
四、几种特殊股东的资格认定
（一）关于冒名股东
冒名股东包括以根本不存在的人的名义（死人或虚构者）出资并登记和盗用真实的人的名义出资并登记两种情形。对前者应认定实际出资人取得股东资格。这样认定能防止因股东缺位导致股东的权利义务无人承受，有利于维护公司团体法律关系的稳定。对后者也不应当认定被盗名人为股东，被盗名人对内对外都承担责任，因为被盗名人对此一无所知，不具备股东的任何本质特征。但如果认定被盗名人不具备股东资格导致出现一人公司，就应当由盗名的股东对外承担无限责任。
（二）关于挂名股东和隐名股东
挂名股东，又称借名股东、名义股东或“空股”，是指具有股东的形式特征，但基于与他人（公司其他股东或公司登记股东以外的第三人）的约定，其名下的出资全部或部分由他人投入并由他人享受股东权利的人。与挂名股东相对应，该实际出资的他人通常被称为隐名股东。在公司存在挂名股东、隐名股东的情形下，可按以下规则认定公司的股东：
1.公司工商登记有两名股东，但股东之间约定公司全部出资由一名股东投入，另一名股东不出资，也不享有股东权利。这种情形的实质是出资人既想自己独自经营，又想利用有限公司的形式承担有限责任，为了规避公司法对有限责任公司股东人数的限制，借用他人名义设立公司，且双方对规避公司法的规定通常都是明知的，故应认定公司设立行为无效，该公司实为私营独资企业。“公司”内部的权利义务关系按挂名协议的约定处理，“公司”对外债务应由出资人承担无限责任。
2.公司工商登记有三名股东，股东之间约定出资由其中两名股东投入，另一名股东既不出资，也不享有股东权利。这种情形下，公司设立有效，该挂名股东对外应承担股东责任，其与公司及其他股东之间的权利义务关系按挂名协议处理。
3.公司工商登记有两名股东，其中一名股东与股东以外的第三人约定，其出资与股东权利由该第三人投入和享有。这种情况下，当挂名股东与该第三人（即隐名股东）就股东资格发生争议时，应按双方的挂名协议据实确认隐名者的股东资格。但当挂名股东或隐名股东与公司或第三人就股东资格发生争议时，不能以挂名协议的约定对抗善意第三人，应认定登记的股东（即挂名股东）具有股东资格，不应认定隐名者为公司股东。如果公司或公司所有股东知道或应当知道挂（隐）名协议或公司允许隐名者以自己的名义行使股东权利的，在股东与公司之间发生争议时，应认定隐名者的股东资格。隐名者既可能是为了规避公司法对投资主体身份的限制性规定，也可能出于正当经营投资策略的需要，其中隐名者作为公司投资主体身份违反法律规定的，不论什么情况下，都不应认定其股东资格。
4.公司工商登记有两名股东，其中一名股东的出资部分由股东以外的第三人投入，且该部分出资的股东权益归该第三人享有。这种情形下的股东认定规则与第3相同。
（三）关于“干股”股东
“干股”股东是指具备股东的形式特征并实际享有股东权利，但未实际出资的股东。“干股”股东与挂名股东的不同之处是后者不享有公司股东权利。“干股”多是基于公司及公司其他股东的赠与而形成，其出资可能由其他股东代缴，也可能未实际缴纳。对于“干股”股东，无论其名下出资有无实际缴纳，原则上都应认定其具有股东资格。如其名下出资已实际缴纳，其与实际出资股东之间的关系按垫资或赠与关系处理。如其名下出资未实际缴纳，应负补足出资义务。实践中，如“干股”系接受贿赂等违法犯罪行为取得，只需要将其份额作为非法所得没收，进行拍卖转让，不影响对其股东资格的认定。
（四）关于股权转让人和受让人
通过与公司股东签订股权转让合同并办理股权交付和登记手续，也是当事人取得股东资格的一种方式。对于因股权转让人或股权受让人的股东资格发生的争议，应坚持以股东变更登记为基本标准，尊重股权实际转让事实的原则。1.公司对股权转让有审核是否合乎公司法及公司章程规定的权利，而公司办理变更登记可视为公司对股权转让和受让人股东资格的确认，对公司及其股东均有约束力。2.若受让人已事实上承受了转让方的出资额，实际上已参与公司的经营管理，行使股东的权利并承担相应义务，但公司未办理股东变更登记手续，应该尊重事实，尊重实际已存在的法律关系，认定受让人具有股东资格，并责令公司将受让人记载于股东名册。3.办理工商变更登记手续，属于行政管理行为，仅是对当事人已经发生的股权转让事实加以确认，是否进行工商变更登记不影响受让人股东资格的取得。但公司以外的第三人根据工商登记确定股东的，公司以及股权转让人和受让人不能对抗第三人。4.若股权转让合同约定以办理完毕工商和（或）股东名册变更登记手续为股权转让生效条件的，未办理完毕工商和（或）股东名册变更登记手续之前，股权的转让不发生法律效力，仍应认定转让人为公司股东。
五、结语
有限责任公司股东资格的认定，对于正确处理好相关公司法律纠纷意义重大，公司章程的记载对股东资格的认定具有较高的效力，股东名册对股东资格具有推定效力而工商登记则具有最高的公示效力，在实践中对于出资瑕疵的股东应区别不同情形加以认定，对隐名股东的认定要从严把握。
参考文献
［1］ 徐晓松主编：《公司法》 ，中国政法大学出版社。
［2］ 张新文主编：《公司法实务与案例评析》，知识产权出版社。
［3］ 蒋大新主编：《公司法律报告》，第一卷 中信出版社。
［4］ 周文苏主编：《新公司法论》，法律出版社。
黑龙江省北安市人民法院•高艳
武汉市房产管理条例
湖北省武汉市人大常委会
武汉市房产管理条例
（1992年12月19日武汉市第八届人民代表大会常务委员会第三十五次会议通过 1993年2月13日湖北省第七次人民代表大会常务委员会第三十二次会议批准 根据2004年6月25日武汉市第十一届人民代表大会常务委员会第十一次会议通过 2004年7月30日湖北省第十届人民代表大会常务委员会第十次会议批准的《武汉市人民代表大会常务委员会关于修改〈武汉市计划生育管理办法〉等14件地方性法规部分条款的决定》修正 根据2010年9月15日武汉市第十二届人民代表大会常务委员会第二十七次会议通过 2010年9月29日湖北省第十一届人民代表大会常务委员会第十八次会议批准的《武汉市人民代表大会常务委员会关于修改和废止部分地方性法规的决定》第二次修正）
第一章 总 则
第一条 为了加强房产管理，保障房屋所有人、经营人和使用人的合法权益，适应社会主义现代化建设和社会主义市场经济的需要，根据法律、法规的有关规定，结合本市实际，制定本条例。
第二条 本条例适用于本市行政区域内的房屋及其附属设施的管理。
第三条 房屋所有人、经营人和使用人依法行使房屋所有权、经营权和使用权，并承担相应义务。
第四条 房屋所有人依法享有该房屋使用范围内的土地使用权；房屋所有权转移时，其使用范围内的土地使用权依法随之转移。
第五条 市、区房地产管理局负责本条例的实施，按照市人民政府规定的权限管理本行政区域内的房地产。
第六条 市房地产管理局直接管理的公有房屋（以下简称直管公房），由市、区房地产经营单位负责经营管理；其他单位和个人所有的房屋，由单位和个人自行经营管理或者委托房地产经营单位经营管理。
第二章 房屋产权登记
第七条 房屋所有权实行登记制度。房屋所有权取得、变更或者灭失，房屋所有人应当向市、区房地产管理局申请登记，领取、更换或者注销《房屋所有权证》。
房屋拆迁，拆迁人应当向市、区房地产管理局提交《房屋所有权证》，办理注销手续。
第八条 房屋系两个或者两个以上所有人共有且不可分割的，共有人应当共同申请登记，领取《房屋所有权证》和《房屋共有权保持证》。
第九条 以房屋设定抵押、典当等他项权利的，他项权利人应当会同房屋所有人共同申请房屋他项权利登记，领取《房屋他项权证》。
第十条 申请房屋所有权登记或者房屋他项权利登记，应当持个人身份证件或者法人、其他组织资格证明，并按照下列规定提交证件：
（一）新建、改建、扩建房屋的，提交建设工程规划许可证、用地规划许可证；改建、扩建房屋的，还应当提交原《房屋所有权证》；
（二）因买卖、交换、赠与、继承、分割等转移房屋所有权的，提交原《房屋所有权证》、交易契约或者按照国家规定须提交的公证书等法律文书；
（三）购买房屋开发经营企业出卖的房屋的，提交房屋交付凭证和交易契约；
（四）房屋灭失的，提交原《房屋所有权证》和灭失的证明；
（五）以房屋设定他项权利的，提交《房屋所有权证》和有关设定他项权利的协议书；以已受限制的房屋设定他项权利的，还应当提交允许该房屋设定他项权利的书面材料；以房屋设定的他项权利变更或者终止的，提交《房屋所有权证》、《房屋他项权证》和变更或者终止他项权利的协议书。
申请房屋所有权登记或者房屋他项权利登记，应当按照规定缴纳登记费、测丈费。
第十一条 房屋所有权取得、变更或者灭失登记的申请期限为自权利取得、变更或者灭失之日起九十日以内，房屋他项权利登记的期限为自权利取得、变更或者终止之日起三十日以内。不能按期申请登记的，应当报请市或者区房地产管理局批准延期，但延期时间不得超过一年。
房地产管理局对于证件齐全的申请，应当自收到之日起三十日以内办完登记手续。
第十二条 任何单位和个人不得冒领、涂改或者伪造《房屋所有权证》、《房屋共有权保持证》和《房屋他项权证》。
第十三条 有下列情形之一的房屋，不予办理所有权登记或者他项权利登记：
（一）属于违章建筑或者临时建筑的；
（二）所有权有争议的；
（三）被依法限制或者查封的；
（四）证件、资料不全又不能提交证明的。
第十四条 市、区房地产管理局对《房屋所有权证》、《房屋共有权保持证》和《房屋他项权证》定期进行验证，发现权证与事实不符的，应当及时作出决定，予以更正或者撤销。
第十五条 因所有权权属不明，或者所有人下落不明又无合法代理人等原因，造成无人管理又无人主张权利的房屋，由人民法院指定代管。
人民法院指定房地产经营单位代管的房屋，按照直管公房管理。
第十六条 代管房屋因不可抗力毁损的，代管单位不负赔偿责任。
第十七条 对代管房屋主张所有权的，经人民法院认定后终止代管，并由代管单位与合法权利人进行经济结算。
代管期满，由人民法院发出公告寻找权利人；公告满一年后无人提出所有权主张的，由人民法院以无主财产依法收归国家或者集体所有。
第三章 房产交易
第十八条 房产交易，是指通过买卖、交换等方式转移房屋所有权的行为。
第十九条 有下列情形之一的房屋，不得交易：
（一）所有权未经确认为合法或者有争议的；
（二）设有他项权利的；
（三）其他共有人或者承租人未放弃优先购买权的；
（四）拆迁行政主管部门公告将要拆除的；
（五）人民法院或者仲裁机构裁定限制交易的；
（六）法律、法规规定其他不得交易的。
第二十条 房产交易，双方当事人应当自交易协议书签订之日起三十日以内持协议书，个人身份证件或者法人、其他组织资格证明，以及下列证件，到市、区房地产交易管理所办理交易立契审核手续，并缴纳税费：
（一）房屋开发经营企业出卖的房屋，由买方提交房屋交付凭证；
（二）直管公房交易，由卖方提交市房地产管理局的审批证件；
（三）机关、团体、企业、事业单位购买城镇私有房屋，由买方提交区人民政府或者其指定的房地产管理局的审批证件，卖方提交《房屋所有权证》；
（四）建造在乡村集体所有制土地上的房屋的交易，由卖方提交房屋所在地的乡（镇）人民政府或者村民委员会出具的证明和《房屋所有权证》；
（五）其他房产交易，由双方分别提交《房屋所有权证》和有关证明。
房地产交易管理所对证件齐全的申请，应当自收到之日起十五日以内办完审核手续。
禁止私自交易房屋。
第二十一条 房产交易，双方当事人还应当到市房地产管理局审核确认的部门申请评估房屋价格，并按照规定缴纳评估费。
房产交易价格由双方当事人参照评估价协商议定。
第二十二条 房产交易，按照规定须缴纳土地收益的，卖方缴纳后方可办理房产交易手续。
第二十三条 共同共有的房产出卖时，须取得全体共有人的同意；按份共有人之一出卖自有部分的房屋，应当提前30日书面通知其他共有人，其他共有人在同等条件下有优先购买权。
房屋所有人出卖已出租的房屋，承租人在同等条件下有优先购买权。
第二十四条 出卖由国家或者有关单位补贴购买、兴建的房屋，按照国家有关规定办理交易手续。
第二十五条 房屋赠与，接受赠与房产的受赠人，应当持房产所有人的《赠与公证书》和本人《接受赠与公证书》，或者持双方共同办理的《赠与合同公证书》，以及《房屋所有权证》、契证，到市、区房地产交易管理所办理所有权转移登记手续，缴纳税费。
第二十六条 市、区房地产交易管理所对房产交易应当严格审查核实，方能办理产权转移手续；发现已成立的房产交易与事实不符的，应当报经同级房地产管理局批准，予以撤销。
第四章 房产抵押
第二十七条 房产抵押，是指抵押人向抵押权人提供自己合法所有或者第三人依法提供的房屋，作为清偿债务担保的行为。
第二十八条 有下列情形之一的房屋，不得设定抵押：
（一）所有权有争议的；
（二）用于教育、医疗等公共福利事业的公有房屋；
（三）被确定为文物保护单位的革命遗址、古建筑；
（四）被依法采取财产保全措施的；
（五）已书面承诺不作抵押的；
（六）法律、法规规定其他不得抵押的。
第二十九条 房产抵押，双方当事人必须签订抵押合同，并自合同签订之日起三十日以内持抵押合同、《房屋所有权证》、个人身份证件或者法人、其他组织资格证明以及有关批准文件，向市、区房地产管理局申请办理抵押登记手续。
变更或者终止抵押合同，双方当事人应当自变更或者终止之日起三十日以内向市、区房地产管理局申请办理变更或者注销登记手续。
第三十条 有下列情形之一的，抵押权人有权依照法律、法规的规定申请处分抵押房屋：
（一）抵押人未依约清偿债务的；
（二）抵押人死亡或者被依法宣告失踪、死亡，无人代为清偿债务的；
（三）抵押人的继承人、受遗赠人或者代管人拒不清偿债务的；
（四）抵押人解散或者被依法宣告破产的。
第五章 房屋租赁
第三十一条 房屋租赁，是指房屋所有人或者经营人作为出租人，将房屋使用权交付承租人使用，承租人支付租金的行为。
房屋租赁，双方当事人应当签订租赁契约。
第三十二条 有下列情形之一的房屋，不得租赁：
（一）无合法的房屋所有权证件或者未经房屋所有人授权委托的；
（二）房屋严重损坏，经鉴定确认不能保证居住或者使用安全的；
（三）拆迁行政主管部门公告将要拆除的；
（四）法律、法规规定其他不得租赁的。
第三十三条 房屋租金分为标准租金和协议租金，标准租金由市人民政府统一制定，协议租金由租赁双方当事人参照标准租金协商议定。
禁止租赁双方当事人隐瞒房屋租金额。
第三十四条 实行协议租金的房屋租赁，双方当事人应当自租赁契约签订之日起十五日以内，持个人身份证件或者法人、其他组织资格证明，出租人还应当提交《房屋所有权证》或者其他有权出租该房屋的合法证件，向房屋所在地的区房产管理部门登记备案，并缴纳税费。
第三十五条 出租人应当按照租赁契约约定的时间将出租房屋交付承租人使用；逾期未交付使用的，应当承担违约责任。
承租人应当按照租赁契约约定的时间交付房租，无正当理由逾期未交付房租的，承租人应当承担违约责任。
第三十六条 出租人在租赁期限届满后，继续出租房屋，原承租人在同等条件下有优先承租权。继续租赁房屋的，双方当事人应当续订租赁契约。
房屋租赁期限届满后不续订租赁契约的，租赁关系终止，承租人应当退出原承租的房屋，退出确有困难的，可以与出租人协商延长使用期；延长使用期的使用费可以高于原租金标准。
第三十七条 房屋租赁期限未满，一方当事人要求解除租赁契约的，应当征得另一方当事人同意。
第三十八条 租赁非居住房屋后，承租人将该房屋转让、转租他人使用，或者用于同他人联营的，应当征得出租人同意，并重新签订租赁契约，实行协议租金。
第三十九条 租赁居住房屋，承租人与其有常往户口而他处无住房的同住三年以上的近亲属，对该房屋享有共同承租权。
享有共同承租权的成年人要求单独承租居住房屋的，在房屋可以分割使用且不造成居住和使用困难的情况下，出租人应当予以支持。
第四十条 承租人改变承租房屋用途或者对承租房屋进行改建、增添设施或者影响结构的装修的，应当征得出租人同意，并签订书面协议，明确费用由何方负担和新添建筑、设施等的权属。
涉及城市规划和建筑管理的，还应当按照有关法律、法规规定办理手续。
第四十一条 临街居住房屋改作非居住房屋使用的，出租人应当与承租人协商，按照有关规定作好安置。
第四十二条 承租人有下列行为之一的，出租人有权终止租约，收回房屋：
（一）擅自转租的；
（二）擅自改变约定用途或者损坏房屋及其附属设施的；
（三）利用承租房屋进行违法活动，损害他人或者社会公共利益的；
（四）无正当理由闲置承租的公有房屋达六个月以上的；
（五）无正当理由拖欠租金累计达六个月以上的；
承租人有前款行为，给出租人造成损失的，应当承担赔偿责任。
第四十三条 承租人将承租房屋与他人调换使用，应当征得出租人同意，并到市房地产管理局指定的部门办理调换手续，签订新租赁契约，注销原租赁契约。
房屋调换手续办完后，不按约定期限调换房屋的，承担违约责任。
第四十四条 房屋调换，可以由受益方对另一方给予补偿，但实行补偿必须征得出租人同意，并到市房地产管理局指定的部门办理手续。
第四十五条 有下列情形之一的房屋，不得调换使用：
（一）无合法租赁契约的；
（二）拆迁行政主管部门公告将要拆除的；
（三）损坏承租房屋未予修复、赔偿的；
（四）拖欠租金或者有租赁纠纷的；
（五）其他不宜调换的。
第六章 房屋使用和修缮
第四十六条 使用人应当合理使用和爱护房屋，不得擅自拆改、搭建或者超负荷使用，不得从事影响房屋安全使用的活动。因使用不当，造成房屋损坏或者他人损失的，应当及时修复或者赔偿损失。
第四十七条 使用房屋的相邻各方应当按照有利生产、方便生活、团结互助和公平合理的精神，正确处理给水、排水、通电、通行、通风、采光等方面的相邻关系，保持良好的居住环境。
对共同使用的房间、通道和庭院应当合理使用，保持畅通；对共同使用的楼梯间，不得乱堆杂物。
承租人之间因使用公共部位发生争议时，应当以租赁契约规定为准；租赁契约无规定或者规定不明的，以历史形成的状态为准或者由出租人进行调解。
第四十八条 供电、供水、供气、供热、电信等部门因从事管线施工损坏房屋及其附属设施的，应当及时修复或者赔偿损失。
第四十九条 房屋经营人应当加强对住宅区和里巷内房屋附属设施的管理，保持完好、畅通。任何单位或者个人不得阻塞、破坏。确需开挖的，必须与房屋经营人签订协议，并限期修复。
第五十条 任何单位或者个人不得非法占用他人房屋；非法占用拒不迁出的，受害人有权向人民法院起诉。
第五十一条 出租人应当及时修缮房屋及其附属设施，保证承租人的居住安全和正常使用；因修缮不及时，造成安全事故和妨碍正常使用，使承租人或者他人受到损失的，应当承担赔偿责任。
第五十二条 出租人修缮出租房屋，承租人和相邻人应当予以配合，不得借故阻碍，确需承租人迁移过渡的，承租人应当予以支持，但出租人应当保证承租人在房屋修缮完毕后及时迁回；阻碍房屋修缮造成事故的，应当由责任人承担法律责任。
第五十三条 异产毗连房屋及其共用附属设施的修缮和保养责任，由房屋所有人按所有权份额分别承担。
第五十四条 代管房屋及其附属设施的修缮和保养责任，由受托人承担。但另有约定的除外。
第五十五条 房屋修缮范围和标准以及修缮工程质量标准，按照国家专业技术规定执行。
房屋修缮应当符合白蚁防治的要求。
第五十六条 有下列情形之一的房屋，所有人或者经营人应当及时向房屋安全鉴定机构申请鉴定：
（一）出现不安全因素的；
（二）达到规定的使用年限或者前次安全鉴定确定的使用期限的；
（三）改变用途危及安全的；
（四）公共场所用房五年未作安全鉴定的。
第五十七条 经房屋安全鉴定机构确认为危房的，房屋所有人或者经营人应当按照鉴定中提出的要求及时处理；不作处理或者阻碍处理造成事故的，由责任人承担法律责任。
第五十八条 市、区房地产管理局应当督促房屋所有人或者经营人及时修缮房屋和申请房屋鉴定，在房屋发生突发性险情时，有权采取排险措施，排险费用由房屋所有人或者经营人承担。
第五十九条 承租人或者相邻人发现房屋有不安全因素而房屋所有人或者经营人不向房屋安全鉴定机构申请鉴定时，可以自行申请；鉴定为危房的，鉴定费用由房屋所有人或者经营人承担；鉴定为非危房的，鉴定费用由申请人承担。
第七章 房产纠纷仲裁
第六十条 房产纠纷仲裁机构是市、区房地产管理局设立的房地产仲裁委员会（以下简称仲裁委员会）。
第六十一条 因房屋的所有权、交易、抵押、租赁、使用、修缮等发生民事纠纷的，当事人可以向房屋所在地的区仲裁委员会申请仲裁，涉外房产纠纷向市仲裁委员会申请仲裁；当事人也可以直接向人民法院起诉。
第六十二条 仲裁委员会不受理下列房产纠纷：
（一）一方申请仲裁，另一方向人民法院起诉的；
（二）人民法院已经受理或者已审理终结的；
（三）经公证机关公证后发生纠纷的；
（四）超过法律规定保护时效的；
（五）法律、法规规定其他不应当受理的。
第六十三条 仲裁委员会仲裁房产纠纷，依照仲裁规则进行，实行合议、回避、公开审理和一次裁决制度。
第六十四条 仲裁委员会仲裁房产纠纷，可以先行调解，调解必须自愿、合法。
调解未达成协议或者当事人在调解书送达前翻悔的，仲裁委员会应当在二十日以内作出仲裁决定。
第六十五条 不服仲裁委员会作出的仲裁决定的，可以在仲裁决定书送达之日起十五日以内向人民法院起诉；逾期不起诉的，仲裁决定即发生法律效力。
当事人必须履行已发生法律效力的调解书和仲裁决定书；一方不履行的，另一方可以申请人民法院强制执行。
第六十六条 仲裁委员会作出的已发生法律效力的仲裁决定，发现确有错误的，由仲裁委员会主任提交本委员会讨论，重新作出仲裁决定。
市仲裁委员会发现区仲裁委员会作出的已发生法律效力的仲裁决定确有错误的，有权予以撤销，并责令重新作出仲裁决定。
第六十七条 当事人向仲裁委员会申请仲裁，按照有关规定交费。
第八章 罚 则
第六十八条 违反本条例规定的，由市、区房地产管理局按照下列规定处罚：
（一）不按照规定办理产权登记手续的，责令限期补办；逾期仍不补办的，每逾期满三十日，加收一至二倍登记费；
（二）冒领、涂改或者伪造房产权证的，收缴权证，并视情节轻重，处以房价百分之三以下的罚款；
（三）不按照规定办理房产交易手续，或者以赠与名义买卖房屋的，其交易、赠与无效，并对双方当事人各处以房价百分之二以下的罚款；
（四）在房产交易中，不按照规定缴纳土地收益的，除追缴土地收益部分外，并处以应缴土地收益部分三倍以下的罚款；
（五）私自转让、转租承租的房屋，私自将承租房屋与他人联营，或者在房屋租赁中隐瞒租金额的，没收非法所得，并处以相当非法所得百分之五十以下的罚款。
违反使用和修缮规定的，按照有关规定处理。
违反本条例规定，构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
第六十九条 当事人不服市、区房地产管理局行政处罚决定的，可以依法向作出行政处罚决定的行政机关的上一级行政机关申请复议，或者直接向人民法院起诉；逾期不申请复议、不起诉，又不履行处罚决定的，由作出该行政处罚决定的行政机关申请人民法院强制执行。
第七十条 阻碍房产管理工作人员执行公务的，由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚法》有关规定处理；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
第七十一条 房产管理工作人员玩忽职守，或者滥用职权、徇私舞弊的，由所在单位或者上级主管机关给予行政处分；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
第九章 附 则
第七十二条 外国人，无国籍人，台湾、香港、澳门同胞，华侨以及外商投资企业在本市行政区域内的房产管理，适用本条例。法律、法规另有规定的除外。
第七十三条 本条例规定的交易、租赁契约文本和抵押合同书，由市房地产管理局统一印制。
第七十四条 实施本条例的有关办法，由市人民政府另行制定。
第七十五条 本条例实施中的具体问题由市房地产管理局负责解释。
第七十六条 本条例自公布之日起施行。
