广电总局关于印发《数字电影发行放映管理办法（试行）》的通知

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[案情]


赵某借王某20万元到期未还，王某起诉，法院判决赵某还款。但判决生效后，赵某未履行付款义务，王某申请法院执行，要求拍卖赵某的一处房产偿还欠款。执行人员将该房产查封。该房居住人杜某提出异议，称该房是其合法财产，不是赵某的财产，要求解除查封。经查，该房是杜某1年前花11万元从赵某手中购买的，已付房款，但过户手续因赵某未提供房权证，一直未办。


[分歧]


对债务人已出卖给他人但未过户的房屋，法院能否予以查封，存在两种不同意见：第一种观点认为，杜某所提异议不成立，因为房屋产权没有转移，该房仍然属于赵某财产。第二种观点认为，杜某所提异议成立。因为买卖合同有效，杜某已付购房款，且实际占有和管理了该房产，其利益应受到法律保护；赵某应当继续履行合同，将房产过户到杜某名下；法院应当解除查封。


[评析]


笔者同意第二种观点：


１.赵某和杜某房屋买卖合同有效 从物权法第十五条的规定：未办理物权登记的，不影响合同效力。《最高人民法院关于适用〈合同法〉若干问题的解释》（一）第九条第一款规定“法律、行政法规规定应当办理登记手续，但未规定登记生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力”来看，房屋买卖合同并不因是否登记而影响其效力。根据诚实信用原则，赵某应当继续履行合同，将房产过户到杜某名下。


２.房屋产权虽未转移，法院也不可执行房屋 （1）债权具有平等性。杜某作为买卖房屋合同的债权人，王某作为借款合同的债权人，二人地位是平等的，都应当受到法律同等的保护，并不能因为谁先起诉或谁先申请强制执行而获得一种优先于其他债权人的权利，因此，如果法院为了执行王某诉赵某的生效判决而强制执行房屋，实质上就赋予了王某对该房屋的优先权，这与债权的平等性是相悖的。（2）第三人（买方）已付清全部价款并实际占有不动产，并对未办理过户登记客观上没有过错。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称《规定》）第十七条规定：“第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”本案中，杜某由于房产出卖人赵某的原因（办理总房权证），导致不能提出过户申请，对未及时办理房产证没有过错，法院查封应当解除。（3）尚未办理过户登记时，买方对房屋的权利尚不是物权，但因其已付清全部价款并实际占有不动产，其权利接近于物权。考虑到买方对办理过户手续客观上没有过错，以及民间对事实物权的认可，故此种情况下认可买方已经取得了相当于物权的权利。法律并没有绝对地要求，只要不动产法律上的权利是被执行人的，就一定要不顾第三人的利益进行执行，这是为保护已经履行了全部实质义务的买方，维护交易秩序的稳定。（4）杜某基于对房屋的合法占有权，可以对抗第三人。杜某从赵某手中购买房屋后，因故未办理产权过户手续，房屋产权未转移，毫无疑问，赵某仍是法律上的房屋所有权人。但是赵某享有的所有权已经是一种法律上受到限制的所有权，这种限制实际上是因为买受人所享有的合法占有权对所有权的限制。买受人杜某基于其与出卖人赵某之间的买卖合同而对该房屋已经合法占有，享有占有权，这种占有虽非物权，但具有权利推定、占有保护、占有持续三大功能，甚至具有物权的某些效力。各国物权法都设立了占有之诉以保护占有人所享有的占有权，对抗来自他人对占有的非法侵害。对占有权的保护在物权法、民法通则中都有所体现。因此，杜某可以基于其合法的占有权对抗王某的请求。（5）“买卖房屋未办理产权变更登记，房屋产权未转移，房屋就可以作为债务人的财产予以执行”，系对法律的片面理解。法律的价值是公平、正义和秩序，法院执法也要体现法律的价值，即通过法院审判、执行活动最大限度的实现社会的公平、正义和秩序。如果不顾杜某与赵某之间的购房合同，强制执行杜某正在占有使用中的房屋，必须会侵害杜某的利益，不仅对杜某而言有失公平，也是对稳定的社会秩序的破坏，这种靠损害一个合法利益而保护另一个合法利益的做法，是法律所不允许的。


综上，杜某的执行异议成立，应解除对该房屋的查封。


（作者单位：河南省淅川县人民法院）
河南省人大常委会


河南省农业承包合同管理条例
河南省人大常委会


（1993年12月21日省八届人大常委会第五次会议通过 1993年12月21日公布施行）

目 录

第一章 总 则
第二章 发包与承包
第三章 合同的签订与无效合同的确认
第四章 变更与解除
第五章 违约责任
第六章 调解与仲裁
第七章 附 则

第一章 总 则
第一条 为了稳定、完善农村以家庭联产承包为主的责任制和统分结合的双层经营体制，加强农业承包合同管理，保护农业资源，维护合同当事人的合法权益，调动农民的生产积极性，促进农村经济的发展，根据法律、法规和国家有关规定，结合我省实际，制定本条例。
第二条 本条例所称农业承包合同是指农村集体经济组织与其内部成员及其他承包者签订的明确双方在生产、经营、分配过程中权利、义务关系的书面协议。
第三条 本条例适用于我省农村集体经济组织与承包者之间签订的种植业、林业、畜牧业、渔业等各类承包合同（以下简称合同）。
第四条 签订合同必须遵守法律、法规和国家有关规定，在不损害国家、集体和社会公共利益的前提下，坚持民主公开、自愿互利、协商一致、诚实信用、有利于生产经营的原则。合同任何一方不得把自己的意志强加给对方。任何单位和个人不得非法干预。
第五条 合同一经依法成立，即具有法律约束力，任何一方不得擅自变更或解除。
第六条 县级以上农业行政主管部门是本行政区域内的农业承包合同管理机构；乡（镇）人民政府主管本乡（镇）的农业承包合同管理工作，日常管理工作由农村经济经营管理部门负责。
县级以上农业承包合同管理机构的职责是：
（一）宣传、贯彻有关农业的法律、法规和国家有关规定；
（二）指导合同的签订、变更和解除；
（三）检查监督合同的履行；
（四）培训合同管理人员，保管有关资料。 乡（镇）合同管理部门除履行前款四项职责外，还应负责合同的鉴证和合同纠纷的调解。
第七条 县（市、区）、乡（镇）农业承包合同仲裁委员会（以下简称仲裁委员会），负责本行政区域内农业承包合同纠纷的调解和仲裁。

第二章 发包与承包
第八条 合同的发包方是拥有资源、资产的村、组集体经济组织。村、组集体经济组织不完善的地方，由村民委员会或村民小组发包。承包方可以是村、组集体经济组织的成员（含户、联户、个人合伙、专业队组），也可以是本集体经济组织以外的单位或个人。 本集体经济组织以? 獾牡ノ换蚋鋈顺邪模μ峁┎撇1＃⑻峁┍Ｖと恕? 在同等条件下，本集体经济组织内部的成员有优先承包权。
第九条 发包的土地、林地、草地、水面、滩地、建筑物、机械设备和其他设施等资源、资产，其所有权不变。
第十条 发包的项目、指标、期限等，应在合同签订前，由村、组集体经济组织成员会议或村（组）民会议民主讨论通过。对一些数量、金额、面积较大的专业承包项目，实行公开招标承包。 以家庭联产承包责任制均等承包的责任田不收承包金。
第十一条 发包方的权利和义务：
（一）对发包的集体资源、资产行使所有权；对依法取得国有资源使用权而进行发包的，拥有监督权；
（二）依照合同约定收取承包金，完成国家的农产品合同定购任务；
（三）有权制止承包方在生产经营中的违约行为，保护农业资源和其他资产不受损失，并不断增值；
（四）执行国家有关调整土地的规定，维护以家庭联产承包为主的责任制；
（五）依照合同约定，为承包方提供生产、经营、技术等方面的服务；
（六）保护承包方的生产经营自主权及其他合法权益；
（七）定期公布承包金的收取和使用情况；
（八）法律、法规规定和合同约定的应履行的其他权利和义务。
第十二条 承包方的权利和义务：
（一）依照合同约定，对承包项目行使生产经营自主权、产品处分权和收益权；
（二）承包期满时，在同等条件下，对原承包项目有优先承包权；
（三）在承包期内，经发包方同意，可以依法把自己承包的项目和权利、义务的部分或全部转包、转让给第三者，原合同仍然有效；
（四）承包荒山、荒地、水面、滩地、林地、草地等从事开发性生产经营的，在承包期内，承包人死亡的，继承人有继续承包经营的权利；
（五）有权抵制违反法律、法规和国家有关规定调整土地，强制种植，以服务为名强行收费等行为；
（六）对承包的农业资源、资产合理利用，科学管理；
（七）依法缴纳税金，依照合同约定缴纳承包金，完成国家的农产品合同定购任务；
（八）法律、法规规定和合同约定的应履行的其他权利和义务。

第三章 合同的签订与无效合同的确认
第十三条 签订合同必须采用书面形式，由发包方法定代表人和承包人或承包方代表人签字、盖章。
第十四条 合同签订后，根据双方当事人的意愿，可以到乡（镇）法律服务所见证，也可以到公证机关公证。
第十五条 合同必须具有以下主要条款：
（一）承包项目名称；
（二）发包方、承包方单位、地址及双方代表人姓名；
（三）发包方提供资源、资产的方位、数量、质量、等级、时间；
（四）承包方缴纳的税金、承包金及缴纳时间，国家农产品合同定购任务；
（五）发包方为承包方提供的服务项目和生产经营条件等；
（六）承包期限；
（七）资源、资产增值的处理；
（八）违约责任；
（九）双方约定的其他条款。
第十六条 有下列情况之一者，为无效合同：
（一）违反法律、法规和国家有关规定；
（二）损害国家、集体和社会公共利益；
（三）违反村、组集体经济组织成员会议或村（组）民会议决议；
（四）仗权垄断承包、压价承包或采取不正当手段签订；
（五）发包方无权发包；
（六）代理人超越代理权限签订的合同或以被代理人的名义同自己或同自己所代理的其他人签订的合同。
第十七条 无效合同，从订立的时候起，就没有法律效力。确认合同部分无效的，如果不影响其余部分的效力，其余部分仍然有效。 合同的无效，由人民法院或农业承包合同仲裁委员会确认。

第四章 变更与解除
第十八条 具有下列情况之一者，允许变更或解除合同：
（一）订立合同所依据的法律、法规和国家有关规定发生变化，致使合同无法履行；
（二）当事人双方协商同意，并且不损害国家、集体和社会公共利益；
（三）由于不可抗力致使合同的全部义务无法履行；
（四）由于当事人一方违约，致使合同不能继续履行或没有必要履行；
（五）承包方丧失承包经营能力；
（六）承包方进行破坏性、掠夺性生产经营，经发包方劝阻无效；
（七）承包的土地被征用或调整。
属于前款第（三）、（四）、（五）、（六）项规定的，当事人一方有权通知另一方解除合同。
第十九条 当事人一方要求变更或解除合同的，应以书面形式通知对方，对方应在接到通知书后十五日内或在当事人双方约定的期限内予以答复。无正当理由，逾期不答复，视为默认。 在变更或解除合同未达成协议前，原合同仍然有效。 因合同的变更或解除使一方遭受损失，除? 婪梢悦獬鹑蔚耐猓τ稍鹑畏脚獬ニ鹗А? 第二十条 经双方同意变更或解除的合同，必须采用书面形式，由双方当事人签字、盖章后方能变更或解除。经鉴证、见证或公证的合同，必须将变更后的合同副本或解除合同的文书副本，报送原鉴证、见证或公证机关备案。
第二十一条 合同依法成立后，不得因承办人或法定代表人的变动而变更或解除。

第五章 违约责任
第二十二条 由于合同当事人一方的过错，致使合同不能履行或者不能完全履行的，有过错的一方应承担违约责任；双方都有过错的，由双方承担各自应负的违约责任。
第二十三条 违约金的数额应由当事人双方在合同中约定。违约金不足弥补实际损失的，违约方还应支付赔偿金；对方要求继续履行合同的，违约方应继续履行。 违约金、赔偿金应在明确责任后十五天内偿付。
第二十四条 当事人一方由于不可抗力的原因不能履行合同的，应及时向对方通报不能履行或需要延期履行、部分履行合同的理由，在取得有关证明以后，允许延期履行、部分履行或者不履行，并可根据情况部分或全部免予承担违约责任。
第二十五条 发包方有下列情况之一者，应按合同约定向承包方支付违约金、赔偿金：
（一）未按合同约定的时间和数量向承包方交付发包的资源、资产；
（二）未按合同约定的服务项目提供服务；
（三）违反国家有关调整土地的规定；
（四）擅自变更或解除合同；
（五）非法干涉承包方的正常生产经营活动；
（六）截留、挪用国家有关规定的应向承包方兑现的款物；
（七）有其他违约行为。 法人代表个人擅自改变集体决定造成违约的，个人支付违约金、赔偿金。
第二十六条 承包方有下列情况之一者，应按合同约定向发包方支付违约金、赔偿金：
（一）对承包的土地掠夺性经营、撂荒或改为非农业用地；
（二）对承包的建筑物、机械设备和其他设施等管理不善，造成破坏或损失；
（三）对承包的荒山、水面、滩地、荒地、林地、草地等不按合同约定进行造林、更新或开发利用；
（四）未按合同约定缴纳承包金；
（五）有其他违约行为。
第二十七条 由于行政非法干预，造成合同不能履行或不能完全履行的，原合同仍然有效；由此造成的直接经济损失，由干预者或干预单位负责赔偿。

第六章 调解与仲裁
第二十八条 处理合同纠纷，应遵循先调解，后裁决的原则。
第二十九条 合同发生纠纷时，当事人应及时协商解决，协商不成的可以申请调解。当事人不愿通过协商、调解解决或协商、调解不成的，可以依据合同中的仲裁条款或事后达成的书面仲裁协议，向仲裁机构申请仲裁。当事人没有在合同中订立仲裁条款，事后又没有达成书面仲裁协议
的，可以向人民法院起诉。
第三十条 合同纠纷案件由纠纷发生所在地的乡（镇）仲裁委员会仲裁，也可以到县（市、区）仲裁委员会仲裁。 仲裁委员会办理合同纠纷案件，由三名仲裁员组成仲裁庭进行。 对一些事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单合同纠纷，可由仲裁员一人主持调解和仲裁。

第三十一条 仲裁人员，如果认为办理本案不适宜，应当自行申请回避；当事人发现仲裁庭成员与本案有关联，有权用口头或书面方式申请他们回避。 仲裁人员回避的决定，由仲裁机构作出。
第三十二条 仲裁委员会对合同纠纷的调解，达成协议的，应制作调解书，调解书经当事人双方签字、盖章后，即发生法律效力。调解未能达成协议或调解书签收前反悔，按本条例第二十九条规定申请仲裁的，由仲裁委员会进行仲裁，并制作仲裁决定书。
第三十三条 县（市、区）、乡（镇）仲裁委员会应在接到仲裁申请的二十日内作出仲裁决定。 对已发生法律效力的仲裁决定书，当事人应当履行。当事人一方在规定期限内不履行的，另一方可以依法申请人民法院强制执行。 仲裁裁决被人民法院裁定不予执行的，当事人可以根? 菟酱锍傻氖槊嬷俨眯橹匦律昵胫俨茫部梢韵蛉嗣穹ㄔ浩鹚摺?
第三十四条 对合同进行鉴证、见证的，可以按省财政部门、物价主管部门核定的标准，向当事人收取文书工本费。对合同进行公证、仲裁的，按国家和本省有关规定收费。
第三十五条 合同纠纷仲裁的管理办法由省人民政府另行制定。

第七章 附 则
第三十六条 本条例施行前签订的合同，继续有效。
第三十七条 农业企事业单位的农业承包合同可以参照本条例执行。
第三十八条 本条例的具体应用问题，由省农业行政主管部门负责解释。
第三十九条 本条例自公布之日起施行。
河南省人民政府1989年3月27日发布的《河南省农业承包合同管理办法（试行）》同时废止。



1993年12月21日