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房地产商标维权难的现状分析
马宁 MWE China Law Offices

自2003年上海的“香榭里”地产商标案发生至今，各地的房产商标侵权纠纷风起云涌，但结果却出乎意料的高度一致，即商标权人败诉。笔者注意到，万科公司的“四季花城”楼盘商标的维权工作在各地已经陆续开展，至今案例已有数起，但结果仍然没有改变，虽然各个案件的案情和判决理由有不一致的地方，但无非是以下几种：
1． 地名VS楼盘商标。几个案件判决结果均表明，法院认为被控侵权人的地名经过了当地有关机关的审批，亦是一种合法的在先权，应该得到保护。这种逻辑有点类似现在的企业名称权，问题是，审批地名的政府机关并不也无法起到解决权利冲突的功能。就像企业登记管理部门负责审核企业名称一样，并不代表审批通过的企业名称的权利就毫无瑕疵，绝对不容质疑。何况，地名的这种形式上的审查根本就不构成一种新的在先权利，这和企业名称权是不同的，后者是为法律明确承认的一种知识产权。实际上，就像企业名称权与商标权冲突的历史演变一样，地名权与楼盘商标权的冲突亦可能经过一段时间的历史考量，只有经过了利益集团的充分博弈后，法律上的解决方案才可能成形。
2． 无法证明混淆的存在。从目前业已发生的房产商标侵权案来看，大致可以分为三种。一是被控侵权的地名与当地自然环境确实有一定关系，如江苏南京的“百家湖”案；二是楼盘商标显著性不强，过于意境化，如上海的“香谢里”案；三是楼盘商标的显著性较强，明显具有品牌效应功能，如万科的“四季花城”注册商标。笔者认为，不同案件的处理结果与上述的三种类型具有很大的关系，前两种商标权人的商标专用权较弱，容易受到对方合理使用抗辩的挑战，但第三种商标权人的商标专用权较强。
一些判决认为，商品房开发、销售具有较强的地域性质，且消费者的注意力程度较高，因此认定“混淆”的可能性的门槛也相应应该提高。但笔者认为，法院往往容易忽略一些动态因素的考察，比如，万科的“四季花城”经过一段时间的持续开发，已经在全国享有较高的知名度，不应视而不见。即使发生纠纷时万科尚未在当地进行“四季花城“的楼盘开发，也并不实质影响混淆可能性的存在，毕竟商品房的开发审批环节较多，不同于一般的商品推广那么快速、流动性强。而且，作为房产行业的领先者，万科的”四季花城“更容易受到同业者模仿、搭便车的侵害，这有违商业竞争中的诚实信用原则，违背了正常的商业秩序。应该特别注意到，受一个地方的楼盘名称不能重复的规定限制，“四季花城”在一个地方只能存在一个，如果被他人利用地名审核机制不完善的缺点，抢注了“四季花城”，万科就无法在当地进行楼盘开发，这势必使得其推广“四季花城“品牌的目的落空。诚然，消费者在选购商品房时的注意力程度较高，不太可能混淆万科和其他房产开发商，但是，由于”四季花城“的知名度，消费者很可能会联想到万科”四季花城“代表的商品、服务的高品质，这时，“四季花城”实质上已经起到了一种区别商品来源的功能，搭便车者实质上已经通过傍万科“四季花城”的商誉而促进了自己楼盘的宣传和销售。
3． 楼盘商标的注册类别与商品房销售不构成类似。笔者认为，这实在是一个牵强的理由。万科的“四季花城”商标注册在第36类的不动产服务类别中，当然和建筑物的建设不同，但商品房的销售难道不属于一种服务？难道万科非得在全部商品和服务类别全部注册才能涵盖商品房的开发、销售流程？
综上，笔者认为，众多的楼盘商标维权案虽然鱼龙混杂，一些楼盘商标由于设计时的问题，没有考虑到显著性对维权带来的影响，但万科的“四季花城”是中国房产业界少见的注重品牌扩张的案例，如果仍继续象目前这样在各地的维权得不到有效保护，那么，楼盘商标的意义何在？净化市场竞争秩序的目的如何得到维护？这实在是需要社会众多部门应该思考的事情。
当然，万科在筹划系列“四季花城”维权的过程中，也不应忽视新证据的搜索，比如，“四季花城”知名度的证明，可以通过媒体宣传、权威调查、行业协会的有关统计得到证明，在“四季花城”知名度得到不断巩固的情况下，各地的李鬼们的空间势必会越来越小。
（本文仅代表个人观点）
作者联系方式：
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E-mail: Patrick_maning@yahoo.com.cn


浙江省人大常委会


宁波高新技术产业园区条例


（2005年1月13日浙江省第十届人民代表大会常务委员会第十五次会议批准）



第一章 总 则



第一条 为了规范宁波高新技术产业园区（同时称宁波市科技园区，以下简称高新区）的管理，保障和促进高新区的建设和发展，根据有关法律、法规，结合本市实际，制定本条例。

第二条 高新区是经省人民政府批准，由市人民政府根据城市总体规划设立的以发展高新技术产业为目的的园区。

第三条 在高新区从事相关活动的组织和个人，适用本条例。

第四条 高新区应当以科技创新为基础，建设成为科技创新示范、科技成果孵化和辐射、人才集聚和培育的基地，实现高新技术成果的商品化、产业化和国际化。

第五条　市人民政府应当将高新区的建设和发展纳入本市国民经济和社会发展规划。



第二章 管理职责



第六条 高新区管理委员会是市人民政府的派出机构，在其管理区域内行使市人民政府授予的相关市级经济管理权限和相当于县级的社会行政管理职能，主要履行下列职责：

（一）贯彻实施有关法律、法规、规章和政策；

（二）制定区域内科技、经济、社会发展规划，经市人民政府批准后负责组织实施；

（三）受市规划行政部门的委托，编制区域内的总体规划，负责编制区域内控制性详细规划和专业规划，经批准后组织实施；

（四）根据市土地利用总体规划，负责编制区域内的土地利用规划，对区域内的土地使用依法实施管理；

（五）按规定权限对政府投资项目进行审批，对其他投资项目进行核准或备案；

（六）负责区域内的经济贸易、财政、农业、水利、林业、国有资产、科技、统计、审计、物价、外事、人事、劳动和社会保障、安全生产、城市建设、环境保护等方面的管理工作；

（七）负责区域内社会治安综合治理、城市管理、民政、文化、教育、体育、卫生、计划生育等社会行政管理事务；

（八）负责区域内的招商引资、人才引进、知识产权保护、对外经济技术交流工作；

（九）协助有关部门管理设在区域内的分支机构；

（十）承办市人民政府交办的其他事项。

高新区规划范围内属江东区、鄞州区行政区域的经济和社会行政事务管理，市人民政府已有规定的，按其规定执行。

第七条 高新区管理委员会所属职能机构，具体负责高新区各项社会行政管理事务。

第八条 工商、税务、公安、海关、出入境检验检疫、质量技术监督等行政管理部门可根据需要在高新区设立派出机构或者派出人员。

第九条 市人民政府有关部门、高新区管理委员会及高新区所在地有关区人民政府应当按照公开、公正、公平的原则，为在高新区从事创新、创业活动的组织和个人提供优质、高效、便捷的服务。



第三章　 准入与服务



第十条 组织和个人可以依法在高新区投资、兴办企业。

在高新区设立企业，凡具备设立条件的，工商行政管理部门应当依法核准登记。除法律、法规规定限制经营的项目外，对高科技企业的经营范围不作限制。

第十一条 高新区重点发展电子信息、光机电一体化、生物医药、新材料、新能源等高新技术产业以及其他智力密集型产业。

鼓励下列企业进入高新区：

（一）国内外高科技企业；

（二）从事高新技术项目，或者从事高新技术产品目录范围内产品的研究开发、生产经营的企业；

（三）为高科技企业提供配套服务的企业；

（四）符合高新区产业发展方向的其他企业。

第十二条 境外组织或者个人可以与境内组织或者个人在高新区兴办合资、合作的高科技企业。

境外企业可以在高新区设立分支机构。

第十三条 以高新技术成果作价出资的，其作价金额可以达到企业注册资本的百分之三十五，另有约定的除外。

以国有资产出资的，应当按照国家有关国有资产管理的规定办理。

第十四条　高新区内的各类市场主体可以实行股份期权、利润分享、年薪制和技术、管理以及其他智力要素参与收益分配的制度。

第十五条 高新区内经认定的高新技术企业，可以享受国家、省、市和高新区扶持高新技术产业的相关优惠政策。

高新技术企业的认定，按照国家、省和本市的有关规定办理。

第十六条 高新区管理委员会应当同国内外高等院校和科研机构开展科技合作，为高新区的技术创新、高新技术产业发展提供技术支撑。

第十七条 鼓励企业、高等院校、科研机构联合创办从事技术创新的企业和机构，或者联合从事技术创新项目的研究开发活动。高新区管理委员会对有关技术创新活动，可以给予资金支持。

第十八条 鼓励企业、高等院校、科研机构以及其他组织和个人在高新区兴办大学科技园、创业园、创业服务中心以及其他形式的综合孵化器或者各类专业孵化器，为在孵企业提供创业服务。经认定的孵化器，可以享受相关的优惠政策。

前款所称孵化器，是指为培育初创阶段小企业的成长，减少创业者风险而提供场地、仪器设备、资金、信息等服务的专门机构。

第十九条 符合执业资格、条件的组织和个人，可以在高新区依法设立金融、保险、法律、审计、会计、技术交易、信息咨询、产权交易、人才中介等服务机构。



第四章　 规划与建设



第二十条 高新区管理委员会应当根据城市总体规划，结合高新区的发展需要，对高新区的建设、发展进行统一规划。 　 　

高新区的规划及开发建设应当依法实施环境影响评价。

第二十一条 高新区内的企业或者项目用地实行国有土地使用权出让制度和国有土地租赁制度。

第二十二条 高新区内以协议方式取得的土地使用权及其地上建筑物，在土地使用权出让合同中有明确限定转让条件的，不得擅自转让。因清算或者迁出高新区等情形确需转让，改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，需经依法批准。

前款规定的土地使用权依法转让的，高新区管理委员会根据国家有关规定享有优先购买权。

第二十三条 鼓励社会资本以独资、合资、合作、联营、项目融资等方式，在高新区投资建设市政基础设施、信息基础设施和其他公共设施。

高新区的基础设施和公共设施建设应当符合高新区规划，并依法采取招投标的方式实施。

第二十四条 高新区内新建、扩建、改建各类建筑物、构筑物以及管线，应当符合高新区规划，并经依法批准。

第二十五条 鼓励高新区内的企业高于国家标准做好环境保护工作。

禁止在高新区内新设污染环境的企业和项目。已经设立的严重污染环境的企业，应当依法限期治理，逾期未完成治理任务的，责令停业、关闭。

第二十六条 高新区管理委员会应当依法对区域内的社会治安、道路交通、市容环境进行管理，对垃圾、污水、噪音以及其他危害环境和人民群众健康的因素进行治理。

第二十七条 高新区的信息化建设应当符合市信息化建设的总体规划，适应科技创新和信息产业发展的需要，合理开发、利用信息资源。

高新区管理委员会应当建立项目信息、中介服务信息、统计数据信息等公共信息库，及时公开政务信息和服务信息，接受社会公众查询。



第五章 促进与保障



第二十八条 鼓励境内外专家在高新区从事咨询、科研和技术创新、技术合作、投资创业等活动。高新区管理委员会和所涉及的企业、科研机构应当为其提供工作、生活上的便利。

第二十九条 在高新区工作的高科技企业人员出国（境）进行技术考察、技术交流和商务活动，外籍人员来高新区工作，有关部门应当在法律、行政法规规定的范围内简化出入境办理手续。

第三十条 高新区内的企业和科研机构引进的留学人员以及市外科技、管理和经营人才，有关部门应当及时办理录用、社会保险、户籍登记等有关手续。引进的人才按照本市规定的政策享受有关优惠待遇。

第三十一条 高新区管理委员会应当积极培育资本市场，建立多元化的投资、融资机制。

第三十二条 高新区管理委员会应当设立高新技术产业发展资金，用于支持科技创新，培育高科技企业，扶持高新技术产业规模化生产项目的发展。

第三十三条 鼓励各类市场主体在高新区依法设立担保机构，为中小企业提供以融资担保为主的信用担保。

第三十四条 各类投资主体可以在高新区开展风险投资活动。

鼓励境内外资本在高新区设立风险投资机构。

风险投资机构可以以其全额资本进行投资。

第三十五条 风险投资机构在高新区内对高新技术企业的累计投资额达到其注册资本一定比例，可以享受市和高新区扶持高新技术产业的优惠政策。具体比例由市人民政府规定。

第三十六条 风险投资机构可以依法通过企业购并、股权转让、证券市场上市以及其他方式回收其风险投资。

第三十七条 高新区内的组织和个人的知识产权受法律保护。

鼓励高新区内的企业、高等学校、科研机构及其相关人员进行专利申请、商标注册、软件著作权登记，取得自主知识产权，并对自主知识产权采取保护措施。



第六章 法律责任



第三十八条 违反本条例规定，依照国家有关法律、法规应当给予行政处罚的，由高新区管理委员会及所属职能机构和其他有关行政管理机构按照各自职权依法处罚。

第三十九条 有关行政管理部门及其工作人员有下列情形之一的，由上级机关或所在单位责令改正；情节严重的，由行政监察部门或上级机关对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分；给市场主体造成经济损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任：

（一）组织和个人依法应当受到保护的合法权益，因有关行政管理部门及其工作人员没有依法履行职责而受到损害的；

（二）组织和个人依照本条例的规定应当享有的权利，因有关行政管理部门及其工作人员没有依法办理而未能依法享有的；

（三）行政管理部门及其工作人员滥用职权或者超越法定职权侵犯组织和个人合法权益的；

（四）行政管理部门及其工作人员利用职权徇私舞弊，非法谋取利益的。

　

第七章 附 则



第四十条 本条例自2005年3月1日起施行。