南昌市荒废土地开发利用管理规定
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南昌市荒废土地开发利用管理规定
江西省南昌市人民政府
南昌市荒废土地开发利用管理规定
（１９９３年２月２日市人民政府令第１４号发布施行 根据１９９７年１２月１０日市人民政府令第５７号修正）
第一章 总则
第一条 为了充分利用土地资源，合理开发荒废土地，根据《中华人民共和国士地管理法》、《江西省实施＜中华人民共和国土地管理法＞办法》等有关法律法规规定，结合我市实际，制定本规定。
第二条 本规定所称荒废土地开发利用，是指对国家和集体所有的荒山、荒地（含搁荒三年以上的耕地）、滩涂，废弃的河道、沟渠和其它尚未使用的闲散地，通过垦殖、工程、生物或其它措施，使其成为可以利用的土地，并加以合理利用的过程。
第三条 凡在本市行政区域内开发利用荒废土地用于农、林、牧、渔业生产的国内外企业、其他经济组织和个人，均适用本规定。
开发荒废土地用于非农业建设的，按建设用地的有关规定办理。
第四条 荒废土地开发利用应坚持谁开发、谁受益和因地制宜、综合开发的原则，坚持开发与整治，开发与保护相结合。
第五条 市、县（区）土地管理部门为本行政区域内荒废土地开发利用的主管部门，负责对荒废土地进行调查、登记、确权，组织编制荒废土地开发利用规划和年度计划，对荒废土地开发利用项目（含农业综合开发项目）的审批、监督检查、验收、统计、登记、发证等工作。
土地管理部门应加强与计划、农业、林业、水利等有关部门的协调和配合。
第六条 市、县（区）的荒废土地开发利用规划，经同级人民政府审查批准，并报上一级土地管理部门备案后实施。
荒废土地开发利用规划必须符合土地利用总体规划，与农业规划、林业规划、水利规划、水土保持规划、城市建设规划等相协调。
第七条 对荒废土地开发利用实行计划管理。市、县（区）荒废土地开发利用计划，经同级计划部门综合平衡后，报同级人民政府批准执行。
第二章 申请与审批
第八条 在所有权不变的原则下，鼓励国家企事业单位、城镇集体所有制单位、农村集体和个人无偿开发利用荒废土地。
第九条 开发利用荒废土地，由开发单位或个人向县以上土地管理部门提出书面申请，填报由市土地管理部门统一印制的《土地开发利用申请书》，并附以下材料：
（一）项目主管部门批准的可行性研究报告；
（二）开发计划、面积、进度、用途和使用年限；
（三）开发利用设计平面图；
（四）所需资金来源。
第十条 开发利用荒废土地，一百亩以下（不含一百亩）由县级人民政府批准；一百亩以上五百亩以下（不含五百亩），由市土地管理部门批准；五百亩以上一千亩以下（不含一千亩），由市人民政府批准；一千亩以上的逐级上报审批。
其中开发利用集体所有的荒废土地，三十亩以下（不含三十亩）由乡级人民政府批准。
第十一条 经依法批准的荒废土地开发利用项目，须由县以上土地管理部门向开发单位或个人颁发《土地开发许可证》后，方可实施。
第十二条 按照规划开发利用荒废土地，可实行集体开发，分户承包；联户开发，联户承包；个人开发承包等多种形式，由开发单位或个人与土地所有者签订开发利用承包合同，明确权利义务，确定开发竣工日期和使用年限。承包合同在开发利用项目批准后生效，受法律保护。
第十三条 土地管理部门在审批荒废土地开发利用项目时，应进行必要的现场勘察，明确土地权属，界定开发面积和位置，确定成荒原因。对开发利用滩涂和废弃的河道、沟渠，或在其它生态环境脆弱地带的开发利用项目，应会同水利等有关部门进行可行性论证。
第十四条 禁止开发利用二十五度以上的陡坡地。开发利用二十五度以下、五度以上的荒坡地，必须符合水土保持规划，经水利部门批准，并向县（区）土地管理部门申请办理开发利用手续，报市土地管理部门审核后实施。
第三章 开发与资金
第十五条 依法获准开发利用荒废土地的单位和个人，必须服从统一规划，按批准的项目设计方案或承包合同规定的用途开发利用荒废土地，并履行保护和合理利用土地的义务。严禁乱开滥用，造成水土流失、土地沙化和破坏生态平衡。
土地管理部门必须加强对开发利用项目的监督检查，发现问题及时纠正。
第十六条 开发荒废土地所需资金和物资，可通过多种形式、多种渠道筹集。国家鼓励集体和个人投入资金、物资、设备、技术和劳力用于荒废士地的开发利用。
第十七条 市、县（区）耕地占用税留成部分、土地使用费（税）先用于以增加耕地面积为目的的荒废土地开发利用项目。
国家用于荒废土地开发的资金，由市、县（区）土地管理部门提出使用计划，由市、县（区）农业综合开发领导小组审查，财政部门按计划核拨，不得挪作它用。
第四章 验收与使用
第十八条 土地开发利用项目竣工后，由开发单位或个人向原审批部门申请验收。原审批部门在收到验收申请十五日内，应组织有关部门验收。
验收标准由市土地管理部门会同有关部门制定。
第十九条 开发利用国有荒废土地，验收合格后，可以确定给开发单位或个人使用的，由县以上人民政府颁发《国有土地使用证》。未经县以上土地管理部门批准，不得改变用途。
第二十条 开发集体所有的荒废土地，验收合格后，根据土地所有者与开发单位或个人签订的开发利用合同，由县以上土地管理部门向开发单位或个人颁发《集体土地使用证》。
第二十一条 开发后的土地资源，由县（区）土地管理部门登记造册，建立土地开发专项档案。开发后已利用的土地应列入当年土地利用统计年报，并报市土地管理部门备案。
第二十二条 依法获准开发利用荒废土地的单位或个人享有土地使用权，任何单位和个人不得侵占。在规定的使用期内和不违背开发利用合同的情况下，其使用权可依法继承和转让。
第二十三条 国家建设需要时，可以对新开发利用的土地实行划拨或征用，用地单位必须向开发者支付开发投资补偿费、地上附着物补偿费和其它损失补偿费。属于集体所有的土地，还应按照《江西省实施＜中华人民共和国土地管理法＞办法》第二十一条、第二十二条等条款规定的补偿标准支付土地安置补偿费。
第五章 优惠政策与奖惩
第二十四条 对合理开发利用荒废土地的，实行以下优惠政策：
（一）开发利用荒废土地用于粮、棉、油、菜生产的单位和个人，从有收入的第一年起，熟荒三年，生荒五年，免交农业税；用于经济作物、渔业生产的，免交农林特产税三年；单位开发利用荒废土地的收入，允许用于本单位的集体福利和奖金支出。
（二）开发利用荒废土地十亩以上，从事粮、棉、油、菜等经济作物生产的，经验收合格，按照开发难易程度、数量和质量，每亩给予适当补助，补助标准由县（区）人民政府确定。
（三）市、县（区）、乡（镇）有关部门和单位对开发利用荒废土地的单位和个人，应优先提供资金、化肥、农药、柴油、设备、技术等各项服务。
第二十五条 对开发利用荒废土地取得突出成绩的单位或个人，由土地管理部门给予表彰奖励。
第二十六条 对违反本规定，有下列情形之一的单位或个人，由土地管理部门予以处罚：
（一）未经批准擅自开发荒废土地，符合开发规划的，责令补办手续；不符合开发规划的，责令限期恢复原状。
（二）不按规定用途开发使用荒废土地的，责令限期恢复规定用途。
第二十七条 被处罚单位或个人对处罚决定不服的，可依法申请复议或起诉。在规定期限内不申请复议，也不起诉又不履行处罚决定的，作出处罚决定的土地管理部门可申请人民法院强制执行。
第六章 附则
第二十八条 本规定具体应用中的问题由市土地管理局负责解释。
第二十九条 本规定自发布之日起施行。
突发环境事件信息报告办法
环境保护部
突发环境事件信息报告办法
《突发环境事件信息报告办法》已由环境保护部2011年第一次部务会议于2011年3月24日审议通过。现予公布，自2011年5月1日起施行。
环境保护部部长 周生贤
二○一一年四月十八日
突发环境事件信息报告办法
第一条 为了规范突发环境事件信息报告工作，提高环境保护主管部门应对突发环境事件的能力，依据《中华人民共和国突发事件应对法》、《国家突发公共事件总体应急预案》、《国家突发环境事件应急预案》及相关法律法规的规定，制定本办法。
第二条 本办法适用于环境保护主管部门对突发环境事件的信息报告。
突发环境事件分为特别重大（Ⅰ级）、重大（Ⅱ级）、较大（Ⅲ级）和一般（Ⅳ级）四级。
核与辐射突发环境事件的信息报告按照核安全有关法律法规执行。
第三条 突发环境事件发生地设区的市级或者县级人民政府环境保护主管部门在发现或者得知突发环境事件信息后，应当立即进行核实，对突发环境事件的性质和类别做出初步认定。
对初步认定为一般（IV级）或者较大（III级）突发环境事件的，事件发生地设区的市级或者县级人民政府环境保护主管部门应当在四小时内向本级人民政府和上一级人民政府环境保护主管部门报告。
对初步认定为重大（II级）或者特别重大（I级）突发环境事件的，事件发生地设区的市级或者县级人民政府环境保护主管部门应当在两小时内向本级人民政府和省级人民政府环境保护主管部门报告，同时上报环境保护部。省级人民政府环境保护主管部门接到报告后，应当进行核实并在一小时内报告环境保护部。
突发环境事件处置过程中事件级别发生变化的，应当按照变化后的级别报告信息。
第四条 发生下列一时无法判明等级的突发环境事件，事件发生地设区的市级或者县级人民政府环境保护主管部门应当按照重大（II级）或者特别重大（I级）突发环境事件的报告程序上报：
（一）对饮用水水源保护区造成或者可能造成影响的；
（二）涉及居民聚居区、学校、医院等敏感区域和敏感人群的；
（三）涉及重金属或者类金属污染的；
（四）有可能产生跨省或者跨国影响的；
（五）因环境污染引发群体性事件，或者社会影响较大的；
（六）地方人民政府环境保护主管部门认为有必要报告的其他突发环境事件。
第五条 上级人民政府环境保护主管部门先于下级人民政府环境保护主管部门获悉突发环境事件信息的，可以要求下级人民政府环境保护主管部门核实并报告相应信息。下级人民政府环境保护主管部门应当依照本办法的规定报告信息。
第六条 向环境保护部报告突发环境事件有关信息的，应当报告总值班室，同时报告环境保护部环境应急指挥领导小组办公室。环境保护部环境应急指挥领导小组办公室应当根据情况向部内相关司局通报有关信息。
第七条 环境保护部在接到下级人民政府环境保护主管部门重大（II级）或者特别重大（I级）突发环境事件以及其他有必要报告的突发环境事件信息后，应当及时向国务院总值班室和中共中央办公厅秘书局报告。
第八条 突发环境事件已经或者可能涉及相邻行政区域的，事件发生地环境保护主管部门应当及时通报相邻区域同级人民政府环境保护主管部门，并向本级人民政府提出向相邻区域人民政府通报的建议。接到通报的环境保护主管部门应当及时调查了解情况，并按照本办法第三条、第四条的规定报告突发环境事件信息。
第九条 上级人民政府环境保护主管部门接到下级人民政府环境保护主管部门以电话形式报告的突发环境事件信息后，应当如实、准确做好记录，并要求下级人民政府环境保护主管部门及时报告书面信息。
对于情况不够清楚、要素不全的突发环境事件信息，上级人民政府环境保护主管部门应当要求下级人民政府环境保护主管部门及时核实补充信息。
第十条 县级以上人民政府环境保护主管部门应当建立突发环境事件信息档案，并按照有关规定向上一级人民政府环境保护主管部门报送本行政区域突发环境事件的月度、季度、半年度和年度报告以及统计情况。上一级人民政府环境保护主管部门定期对报告及统计情况进行通报。
第十一条 报告涉及国家秘密的突发环境事件信息，应当遵守国家有关保密的规定。
第十二条 突发环境事件的报告分为初报、续报和处理结果报告。
初报在发现或者得知突发环境事件后首次上报；续报在查清有关基本情况、事件发展情况后随时上报；处理结果报告在突发环境事件处理完毕后上报。
第十三条 初报应当报告突发环境事件的发生时间、地点、信息来源、事件起因和性质、基本过程、主要污染物和数量、监测数据、人员受害情况、饮用水水源地等环境敏感点受影响情况、事件发展趋势、处置情况、拟采取的措施以及下一步工作建议等初步情况，并提供可能受到突发环境事件影响的环境敏感点的分布示意图。
续报应当在初报的基础上，报告有关处置进展情况。
处理结果报告应当在初报和续报的基础上，报告处理突发环境事件的措施、过程和结果，突发环境事件潜在或者间接危害以及损失、社会影响、处理后的遗留问题、责任追究等详细情况。
第十四条 突发环境事件信息应当采用传真、网络、邮寄和面呈等方式书面报告；情况紧急时，初报可通过电话报告，但应当及时补充书面报告。
书面报告中应当载明突发环境事件报告单位、报告签发人、联系人及联系方式等内容，并尽可能提供地图、图片以及相关的多媒体资料。
第十五条 在突发环境事件信息报告工作中迟报、谎报、瞒报、漏报有关突发环境事件信息的，给予通报批评；造成后果的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法依纪给予处分；构成犯罪的，移送司法机关依法追究刑事责任。
第十六条 本办法由环境保护部解释。
第十七条 本办法自2011年5月1日起施行。《环境保护行政主管部门突发环境事件信息报告办法（试行）》（环发〔2006〕50号）同时废止。
附录：
突发环境事件分级标准
按照突发事件严重性和紧急程度，突发环境事件分为特别重大（Ⅰ级）、重大（Ⅱ级）、较大（Ⅲ级）和一般（Ⅳ级）四级。
1 特别重大（Ⅰ级）突发环境事件。
凡符合下列情形之一的，为特别重大突发环境事件：
（1）因环境污染直接导致10人以上死亡或100人以上中毒的；
（2）因环境污染需疏散、转移群众5万人以上的；
（3）因环境污染造成直接经济损失1亿元以上的；
（4）因环境污染造成区域生态功能丧失或国家重点保护物种灭绝的；
（5）因环境污染造成地市级以上城市集中式饮用水水源地取水中断的；
（6）1、2类放射源失控造成大范围严重辐射污染后果的；核设施发生需要进入场外应急的严重核事故，或事故辐射后果可能影响邻省和境外的，或按照“国际核事件分级（INES）标准”属于3级以上的核事件；台湾核设施中发生的按照“国际核事件分级（INES）标准”属于4级以上的核事故；周边国家核设施中发生的按照“国际核事件分级（INES）标准”属于4级以上的核事故；
（7）跨国界突发环境事件。
2 重大（Ⅱ级）突发环境事件。
凡符合下列情形之一的，为重大突发环境事件：
（1）因环境污染直接导致3人以上10人以下死亡或50人以上100人以下中毒的；
（2）因环境污染需疏散、转移群众1万人以上5万人以下的；
（3）因环境污染造成直接经济损失2000万元以上1亿元以下的；
（4）因环境污染造成区域生态功能部分丧失或国家重点保护野生动植物种群大批死亡的；
（5）因环境污染造成县级城市集中式饮用水水源地取水中断的；
（6）重金属污染或危险化学品生产、贮运、使用过程中发生爆炸、泄漏等事件，或因倾倒、堆放、丢弃、遗撒危险废物等造成的突发环境事件发生在国家重点流域、国家级自然保护区、风景名胜区或居民聚集区、医院、学校等敏感区域的；
（7）1、2类放射源丢失、被盗、失控造成环境影响，或核设施和铀矿冶炼设施发生的达到进入场区应急状态标准的，或进口货物严重辐射超标的事件；
（8）跨省（区、市）界突发环境事件。
3 较大（Ⅲ级）突发环境事件。
凡符合下列情形之一的，为较大突发环境事件：
（1）因环境污染直接导致3人以下死亡或10人以上50人以下中毒的；
（2）因环境污染需疏散、转移群众5000人以上1万人以下的；
（3）因环境污染造成直接经济损失500万元以上2000万元以下的；
（4）因环境污染造成国家重点保护的动植物物种受到破坏的；
（5）因环境污染造成乡镇集中式饮用水水源地取水中断的；
（6）3类放射源丢失、被盗或失控，造成环境影响的；
（7）跨地市界突发环境事件。
4 一般（Ⅳ级）突发环境事件。
除特别重大突发环境事件、重大突发环境事件、较大突发环境事件以外的突发环境事件。
试论商品房认购书及预约款
山东亚和太律师事务所 陈兆利
内容摘要 商品房认购书是确认准买受人在将来某个时间与开发商洽谈购房合同的预约。预约确定双方将来洽谈合同的权利和义务。商品房认购书不是购房合同，也不是购房合同的从合同。应当依据公平原则确定预约双方的权利和义务。预约款不能简单视为定金。
主题词 商品房认购书 预约款 定金
引言
随着我国房地产市场的迅猛发展，商品房纠纷也逐年增多。由于法律的完善滞后于经济发展，导致了司法适用中的困难。例如，很多开发商在和准买受人签订购房合同前，与其（以下称为准买受人）签订一份商品房认购书（实践中使用的名称不一，例如称为预订书、确认书等），要求准买受人交纳定金，准买受人将在将来某个时间和开发商签订购房合同。这种商品房认购书在法律上没有明确的规定，但在实践中却广泛存在。最高人民法院最近出台的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称商品房解释）中对商品房认购书做出了一些规定，但由于其中仅有两个条文涉及这个问题，内容简略，故仍有进一步探讨的必要。
一、商品房认购书的意义及性质
（一）商品房认购书的意义
商品房认购书，是开发商与准买受人之间确认准买受人在将来可确定时间与开发商洽谈购房合同的约定。通过商品房认购书，确定买卖双方有洽谈购房合同的义务。
商品房认购书的通常内容是，准买受人向开发商交纳一定金额的预约款，享有在将来某个时间购买开发商某处房屋的权利。准买受人如果不在约定时间与开发商洽谈购房合同，开发商有权解除商品房认购书，将预订的房屋转售他人。有的商品房认购书还约定，开发商有权扣留准买受人所交纳的预约款作为违约金。很多商品房认购书内容比较简单，但一般都会写明认购的房号，约定的购房单价等。也有的商品房认购书内容很详细，基本涵盖了法律规定的购房合同的主要内容。
（二）商品房认购书的法律性质
商品房认购书的内容，是约定双方有义务在一定期限内洽谈购房合同，这种意思表示是明确的，具备合同法规定的合同成立的要件，因此商品房认购书本身就是一种合同。从法律性质上分析，商品房认购书是一种预约合同。根据民法理论，预约是约定将来订立一定内容合同的合同。将来应订立的合同称为本约。史尚宽先生认为，预约生效后，发生将来订立一定合同的债务，原则上应当适用关于债权合同的一般原则。根据预约产生的债权，与普通债权有同等的法律效力。即预约义务人如不订立本约，预约权利人可以请求其履行。史先生的观点是针对一般意义上的预约合同而言的，这些性质是否能完全适用于商品房认购书呢？下文会逐一加以分析。
在实践中，很多商品房认购书约定的是准买受人应当在约定的将来时间与开发商签订购房合同，但是，商品房认购书是一种双务合同而不是单务合同。商品房认购书签订后，只要准买受人按时支付了预约款，开发商就有义务保留目标房，并按照商品房认购书约定的义务与准买受人洽谈。但是必须看到，购房合同的内容是很复杂的，商品房认购书通常并不具备购房合同的全部主要内容。虽然双方在商品房认购书中约定的是将来订约而不是将来洽谈，但是，双方仍然保留着就商品房认购书未约定的内容进一步商谈的权利。因此，无论是开发商还是准买受人，均不能根据商品房认购书强制要求对方与自己签订购房合同。也就是说，商品房认购书约定的是双方在约定的将来时间洽谈的义务，只要双方到期前来洽谈，并对认购书约定的条款都同意作为购房合同的条款，并且没有恶意不签订购房合同的行为，就已经正确地履行了商品房认购书约定的义务。在一般预约，预约义务人如不订立本约，预约权利人可以请求其履行。而一般情况下，商品房认购书却不具备这样的效力。这就是商品房认购书与普通预约合同的区别。
二、商品房认购书与购房合同
（一）商品房认购书是不是购房合同的从合同
商品房认购书约定的是一种行为义务，并不依赖于将来可能洽谈的购房合同的效力。将来双方不洽谈购房合同，也不会导致商品房认购书的无效，不影响双方应当履行的善意洽谈义务的存在，所以它是一种独立的合同，而不是购房合同的从合同。
有种观点认为，商品房认购书约定了定金条款，也就是一种定金合同，是一种设立担保的行为。商品房认购书应当视为担保购房合同履行的从合同。笔者认为，首先，定金条款并不是商品房认购书的必要条款。虽然实践中商品房认购书大都约定了准买受人应当交付预约款，但预约款的性质仍需进一步研究，并不一定就是定金。其次，即使商品房认购书约定的确实是定金条款，但没有定金条款也不会影响商品房认购书的成立和生效。应当明确的是，定金是为了担保债务的履行而成立，但是这种债务并不是购房合同的债务，而是双方去洽谈购房合同这样一种债务。因此， 定金并非购房合同之担保，而是商品房认购书约定的洽谈义务的担保。商品房认购书不是订立购房合同的定金担保。
（二）具备商品房买卖合同的主要内容的商品房认购书是不是购房合同
如果商品房认购书的内容具备了商品房买卖的主要内容，商品房认购书具有什么样的法律效力呢？有种观点认为，在商品房认购书具备购房合同主要内容的前提下，如果开发商收受了购房款的，应当把商品房认购书认定为购房协议。这种观点得到了司法解释的支持。商品房解释第5条规定“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的购房合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为购房合同。”司法解释的观点表明，虽然《商品房销售管理办法》规定商品房销售应当订立书面购房合同，但书面购房合同并非买卖关系的生效条件。如果具备了主要内容，并且买房人收受了购房款，就应当将商品房认购书视为购房合同。
笔者认为，这种观点有值得商榷之处。商品房认购书的目的在于确定双方去洽谈购房合同的义务，购房合同则是对购房行为的直接确认。其意思表示根本不同。意思表示不同的合同当然不是一种合同。商品房认购书所约定的内容是双方应当去洽谈购房合同，并不是对双方签订购房合同的直接确认，因此它不是购房合同本身。不能因商品房认购书中对将来洽谈的本合同主要条款包括价款、付款方式、房屋面积、结构等都有明确约定而视为将来签订购房合同是对其的细化、补充或变更。商品房解释第5条的正确含义是，因为购房合同的主要内容可以通过商品房认购书的内容来确定，开发商又接受了准买受人付款的实际履行行为，因此不必拘泥于应当签订书面购房合同的规定，就可以认定买卖关系有效。商品房认购书的主要内容可以确定为应当发生而未发生的购房合同的主要内容。本条解释实际上包含了一个意思，商品房认购书的约定是一种有效的合同义务，合同双方完全可以以商品房认购书为依据要求对方履行商品房认购书约定的义务。当商品房认购书具备了购房合同的主要内容时，它也就构成了史尚宽先生阐述的普通的预约，具备了强制执行的效力。
(三)具备哪些条款的商品房认购书可以视为普通预约
商品房认购书具备了哪些条款可以视为普通预约，从而具有强制执行的效力？
从商品房解释第五条规定来看，显然认为应当以《商品房销售管理办法》第十六条规定的购房合同的主要内容为准。笔者以为这个标准不妥。因为商品房销售管理办法第十六条规定的购房合同主要内容多达十三项，如果按照这一标准，几乎没有一份商品房认购书能够具备申请强制执行的条件，这样做显然不利于保护认购书守约方的利益。
笔者认为，商品房解释第五条规定商品房认购书应当具备购房合同的主要内容，是对认购预约成立的条件认识不清所致，也忽略了合同法规定的合同成立要件。依合同法原理，无论什么种类的合同，只要其能够依法成立，就是有效的，并不一定具备这种合同所有的主要内容。诚然，商品房买卖合同特别是预售合同，的确在确认双方买卖意向之外，还有许多内容需要明确，这是商品房买卖合同不同于一般买卖合同的特殊之处。但是，鉴于商品房认购书的目的在于通过洽谈进行房屋买卖交易，只要商品房认购书的内同具备了购房合同成立的标准，就应该可以强制出售。至于商品房认购书没有约定的购房合同的内容可以通过合同漏洞补充的方法确定。根据这一标准，我们来考察第十六条规定的购房合同的主要内容中哪些是购房合同成立所必要的。
当事人名称或者姓名和住所这一条款显然是购房合同成立所必要的。关于第二条商品房基本状况，笔者认为，约定了房号就可以了。至于房屋的坐落、面积等事项，可以通过开发商的审批手续、图纸等确定。关于第三条商品房的销售方式，笔者认为，本条并非必要。理由是在没有特殊约定的情况下，销售方式可以推定。关于第四条商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间，笔者认为，价款是购房合同的必要条款，由于目前商品房市场并未形成充分的竞争，难以确定市场价格，因此，价格约定是必要条件。当然，只要通过约定可以确定价格就可以了，至于付款方式和付款时间，完全可以通过交易习惯来确定。值得注意的是，由于商品房的面积有多种计算标准，例如套内建筑面积和建筑面积之间区别就很大，直接影响着房屋总价的确定和单价的高低，因此笔者认为，面积计算方式应为必要条款。
关于第五条交付使用条件及日期，笔者认为，对于交付使用条件，相关法律和法规有比较明确的规定，包括强行性规定和任意性规定，可以起到漏洞补充的作用，因此并非必要。关于交付日期的问题，笔者认为，如果是现房出售，没有约定交付日期的，可以通过合同法的催告制度解决；如果是预售，可以合理确定交付期限；关于第六条装饰、设备标准承诺，笔者认为，如果开发商的宣传材料中含有装饰、设备的内容，一般可以视为购房合同的内容；即使没有这方面的规定，也可以通过开发商的设计确定；如果开发商的设计中也没有此方面的内容，可以认定开发商至少应当符合国家和行业的最低标准。因此，装饰、设备标准不是购房合同的必要条款。关于第七条供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任，笔者认为，关于配套设施，各地政府往往对开发商都有比较明确的要求，因此本条并非必要条件。关于第八条公共配套建筑的产权归属，笔者认为，公共配套建筑的产权归属，既可以通过其他买房人与开发商的约定来判断，也可以通过公共配套建筑是否列入了开发商的建筑成本和公摊面积来确定，不是购房合同的必要条款。关于第九条面积差异的处理方式和第十条办理产权登记有关事宜，商品房解释中做出了如何处理的明确规定，并非必要条款。
关于第十一条解决争议的方法，笔者认为，司法裁判是法定的解决方式，双方没有约定不影响纠纷的解决，更不影响合同的成立，并非必要条款。关于第十二条违约责任，笔者认为，根据商品房买卖合同的示范文本，逾期交房和逾期付款都有大致确定的违约金计算方法，可以折衷裁定；商品房解释中关于开发商的重大违约事项处理，也有很多明确的规定，赋予了买房者保护自己权利的充足方法，因此，违约责任不是必要条款。
综上所述，只要商品房认购书确定了房号和价格确定方法，并可以据此确定面积等事项，或者能够确定房屋总价款，那么就已经具备了购房合同的必要条件。但是应当注意的是，只有在开发商拒绝履行洽谈签约义务时，准买受人才有权请求法院强制开发商将房屋出售给自己。如果开发商履行了洽谈义务，双方无法就商品房销售管理办法第十六条规定的购房合同的主要内容达成一致，那么，准买受人仍然无权提出强制购买的请求。这种标准，保证了商品房认购书强制双方洽谈的义务，同时又不会干涉双方的签约自由。笔者认为是比较合理的。
三、商品房认购书的成立和生效
（一）商品房认购书的成立
商品房认购书应当具备哪些必要条款才能成立？有一种观点认为，商品房认购书只有达到以下条件后才是有效的：第一，约定特定商品房不得再向第三人出售；第二，按照商品房认购书约定的主要条款签订购房合同；第三，在约定的期限内洽谈并订立买卖合同。
笔者认为，商品房认购书并非购房合同的从合同，其成立和生效不依赖于购房合同的成立和生效。合同条款无论繁简，其成立要件应以法律能凭其条款予以确认和保护为准。只要合同内容确定、可能、合法、公平，并且当事人就此达成了合意，合同债权就可以有效成立。反之，合同债权就不能有效成立。因此，商品房认购书只要是表明了双方在将来时间洽谈购房合同的协议，就足以构成独立的合同。就可以推定开发商已经默示承诺保留该房至约定的时点不另行出售，因此双方无需就该房不得再向第三人出售做出特约；也能够推定要按照商品房认购书约定的内容洽谈购房合同，同样无需特约。
商品房认购书签订后，双方都有权要求对方按照商品房认购书约定的内容洽谈购房合同。如果将来双方经协商达成与商品房认购书内容不一致的购房合同，也并不会影响商品房认购书和购房合同的效力。
商品房认购书是否必须约定房号和单价？笔者认为，约定房号和单价并非确定认购的意思确定的必要条件。即使没有约定认购的房号和单价，认购的意思也是确定的。当然，这样的商品房认购书对开发商不能形成足够的义务。这样的商品房认购书如果约定了准买受人应当交付预约款，不签订购房合同预约款不退的规定显然是不具有法律效力的。
（二）商品房认购书的生效
在实践中，很多开发商为筹集建房资金，在未取得商品房预售许可证前就开始进行认购，并与客户洽谈商品房认购书。这样的商品房认购书是否有效？一种观点认为，内部商品房认购书是无效的合同。其理由是，根据《城市房地产管理法》第四十四条规定， 商品房预售应当符合预售条件。根据商品房解释第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
